只租不售 开发门槛更高

        不过，对于开发商而言，却未必就是一片叫好，最直接影响莫过于集中式商业“只租不售”的运营模式。“最直接影响就是资金流无法立刻回笼。”智恒营销总经理吴剑平分析，集中式商业要求开发商自持一定份额的物业，以出租形式推向市场，讲究长久效益，这对于急于回笼资金的开发商而言，显然是个挑战。

        术业有专攻，商业地产无疑更需经营，如今福州不少住宅开发商仍缺乏商业开发经验，因此，“集中式商业对于部分开发商而言，或许就是一块‘烫手的山芋’，聪明的开发商也会掂量自身实力，量力而行。”吴剑平解释道，例如有些项目，在规划上标注“商业建筑面积不超过10000平方米”，而开发商往往会自动降低商业建筑面积，这就是开发商合理评估自身实力，多方考虑建安成本及未来的管理等因素而做出的决定。

        所以，王阿忠强调，对于开发商而言，最理想的状态，应该是集中式商业与传统底商有一个合理的搭配，既有利于开发商回笼资金的需求，又促进住宅社区成熟。

        担忧

       “满城尽是综合体”集中式商业是否过剩？

       可以想象，未来的福州居民，既能拥有“楼下就是百货商场”的便利，又可享受各大新兴商圈城市综合体的购物服务；然而，外有城市综合体，内有社区“集中式商业”，有人戏言，福州将“满城尽是综合体”，这不免让人对未来商业扎堆的情况感到担忧。

       据不完全统计，福州已建、在建和拟建的大型城市综合体保守估计已超过15个，其中多个项目的商业面积都在20万平方米以上。“对于任何一个城市来说，商业规划都有一个合理度，无论是底商、集中式商业，抑或是大型综合体，都需要科学的规划，并与人口消费的总量相契合。”林先生谈道，早在去年城市综合体四面开花之时，业内就已有这方面担心，如今的土地拍卖中，社区内集中式商业也似乎有取代传统底商的趋势，这在一定程度上又分流了客群。

        “这种担忧不无道理，但也不应过于紧张。”温江霞指出，福州住宅市场从1999年开始逐渐繁荣，而商业地产则一直处于停滞状态，不少人住进新区后，发现没地方逛街，所以到今天，随着福州城市化进程的愈发成熟，商业地产的开发时机也随之到来，“所以在这两年，商业地产有一定程度的爆发，但预计这种开发潮不会持续下去，一段时间后将趋于阶段性饱和而逐渐回复理性，从宏观经济上看，福州的城市容量与辐射范围正不断扩大，再加上雄厚的民间资本和市民消费能力，未来城市发展的潜力也值得期待”。