保障房1.3万亿元总投资，从地方政府投融资的实践来看，一般仅能筹集到项目资本金。目前保障房项目的最低资本金比例要求为20%，需要项目资本金0.26万亿，剩下1.04万亿需要外部融资。

　　住建部提供的数据称，1.3万亿投资中，有8000多亿要通过社会机构投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　业内人士分析，前述8000多亿中的绝大部分将向金融机构融资，5000亿元政府投入中，除中央财政投入的1000亿元，剩余4000亿元中的绝大部分也需向金融机构融资。两者相加，估计在1万亿左右。

　　细剖各类保障房建设任务可发现，经济适用房、两限房融资较容易，棚户区改造融资难度亦较低，真正难的是公租房。

　　住建部称，1000万套保障性安居工程中，经济适用房和两限房(限套型面积、限销售价位)有近200万套，所需投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本(包括财务费用)，且可以利用在建工程抵押，建设周期短。因而，“融资不难，银行也有成熟的操作模式。”前述大行公司部人士称。

　　另有400万套是各类棚户区改造，所需投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。

　　前述大行公司部人士分析，这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。

　　这部分资金缺口可能主要由银行贷款解决，目前国开行、建行、工行、交行等都有此类贷款品种。棚户区改造一般联动土地一级开发，可以用相应的土地运营收益抵押，或财政等第三方提供担保，加之期限也较短，银行资金进入难度不大。

　　融资真正困难的是廉租房和公租房。按规划，今年要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。住建部未透露廉租房和公租房分别需要投资的金额，但在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉租房和公租房所需投资在3000亿-4000亿元。

　　其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。

　　今年公租房建设已经明显提速，去年还仅为40多万套，今年的目标则是220万套。在“十二五”规划的3600万套保障房中，公租房的占比还将进一步提高。