自持时代有规划才能重塑商圈

　　从宏观大局上来说，“规划配套先行”的商业地产开发模式是大福州战略的必行之路；而就微观运营上而言，如今的商业地产开发商也对发展项目自身的商业氛围极其重视，福州不少开发商已经青睐于自持物业来保证商圈内规划的实施。“退一步说，也只有东街口，能在经受住天桥拆除、地铁兴建后的考验，若是其他商圈，恐无法幸免于难，如台江百货的陨落即是如此。”林先生说，而对于那些“平地而起”的新商圈，如何运营自身商业店面，就是成败关键。“因此，目前以万达‘订单商业’为标志的新商业地产开发模式，在设计之初进行科学合理的规划，大大减少了商圈的招商和培育时间，开发商和业主好评如潮，不仅在福州，此模式也随着万达的脚步席卷了全国。”少鸣解释道，陈“订单商业”对于开发商而言存在双重含义：第一层即开发商按照进驻商家的意愿对店面，包括面积、层数等物业进行有效规划；第二层含义，通过招商来预估项目整体的业态结构和品牌布局。

　　基于这两层含义，新商业模式便更侧重开发商对商场店面物业的自持比例，对于商场经营能更为统一、规范。“当然，就全国范围内来说，此类运营模式早在2004年便已出现，在去年已引起福州地产业内的广泛关注并运用，但老天桥的开拆、地铁对东街口带来的‘阵痛’，也着实让人不得不感叹：福州商业地产的新时代来了。”林先生感慨道。

提醒新模式亦有新风险

　　不过，这一切在徐峰眼里，却有着另一番解读。“以‘订单模式’为代表的新商业地产开发模式并非万能的，它亦有自身的‘门槛’，最大考验之一就是开发商的资金压力。”徐峰告诉记者，2004年，万达集团的订单式商业运营风行一时，得到国内开发商的纷纷效仿，但能像万达一样成功的却是凤毛麟角。

　　因为，要做订单模式，首先开发商要有足够的资金实力，能够应对长期的资金流动压力。否则，为品牌商家的设计做好了，开发商也支撑不下去了。同时，为了吸引品牌主力店的进驻，一些开发商在前期不得不满足商家的一些条件，比如降低租金甚至免租。这样的资金压力，并不是所有的开发商都能承受的。

　　同时，若福州大部分城市综合体项目都采用订单模式的做法，很容易让本地商业业态出现过剩，形成强者更强，弱者更弱的局面。产品同质化严重，失去竞争力。“所以，就福州目前情况而言，拥有如此雄厚资金实力的开发商并不多，当前这种全新的开发模式应该说是未来的发展方向，而还未成为时下主流。”徐峰最后补充道。