曾经沧海难为水，除却巫山不是云。

　　2011年2月20日晚10时30分，老福州人心中的“沧海”——东街口天桥正式开始拆除，东街口商圈从此进入“蝶变”阶段。

　　但在地产界业内人士看来，其意义却不只于此，“这标志着榕城商业地产开发模式由过去依附老街商业氛围自然发展的方式，逐渐向规划配套先行的模式倾斜”。

　　在商业地产因调控变得炙手可热的今天，其开发模式本身也因大时代的激荡而进入新循环。

转变告别天桥商业地产开发模式革新在即

　　对于福州人来说，这两周最大的新闻，莫过于“服役”25年多的东街口天桥正式开拆。

　　据悉，东街口地铁站施工前，施工方将在周边新建3条便道，双向4车道。而东街口的四个方向，机动车将全部禁左，周边道路实行单向通行。

　　此外，在东街口地铁站开建后，东街口到南门兜沿线相关部门将考虑实行“半封闭”施工，只能通行公交车。此举自然引发了业内人士的担忧，传统的东街口商圈若成为“半工地半购物”的商圈，势必会对这个商圈产生一定影响。“明显的例子是，如今占据各大商圈黄金地段的楼盘已经纷纷掀起宣传攻势，来展示本项目在东街口‘退位’后所无可比拟的商业地段优势。”业内人士林先生认为，事实上，这一切的变动，与东街口商圈传统商业地产开发模式的桎梏有着莫大联系。

　　也正因此，采访中，不少业内人士表示，东街口商圈所代表的传统商业地产开发模式已无法跟上福州的城建步伐，“嬗变”是迟早的事，而拆迁其实加速了东街口商圈的变动，天桥开拆，正标志着“规划配套先行”商业地产开发模式逐渐成为主流趋势。

剖析开拓时代有配套才可构建人居

　　正如前面所说，如今福州的城建进程可谓“步子大，迈得远”，其“东扩南进”的“大福州”战略规划已然铺开，因此，在新区如火如荼的建设中，商业配套就成了吸引人们在此定居的重要一环。“这就是在前提和背景上，新区的商业地产开发模式便必须与传统开发模式不同。”福建省社科院研究员徐峰谈到，诸如东街口、台江这类的圈，属于福州的传统商城市中心，所以人流自然向中央集聚，但随着福州城市化进程的不断加快，东街口便无法承受大量的人口负荷，但若真欲分流购物人群，没有一个合理科学的商业规划甚至是现成的商业配套，自然无法吸引人们定居，所以营造新商圈时，准确定位，规划先行，给市民一个蓝图，这就是由原来的“先有人再有商”，变为“先有商业规划，再吸引人”。

　　例如时下浦上大道周边的房源热卖，正与特易购、仓山万达的兴建有着密不可分的联系，甚至已有业内人士将其称为“浦上商圈”；而奥体中心、海峡国际会展中心也一度成为开发商眼中的“卖点”。

　　另外，就东街口自身而言，在这个“开拓时代”之下，“以东街口为城市核心商圈的时代已经不能满足大福州发展的需求，随着金融街万达广场的开业、万宝商圈的日趋成熟，车水马龙的中亭街……它们都在一定程度上分流着东街口的客流，因此，通过对东街口天桥的拆迁，建设大型地铁枢纽中转系统、添加绿化的做法，将对东街整体环境起到极大的改善作用。”天知营销总经理陈少鸣指出，虽然未来的东街口改造仍建立在原有基础上，但显然也加入了“准确定位、合理规划”的新色彩。