资金链再受压

　　假如销售受阻，对开发商的资金链肯定有不小冲击。据Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。

　　另一方面，国家统计局数据显示，在去年房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年我国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点。特别是地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。

　　今年在种种政策压力之下，开发贷款以及居民个人按揭贷款肯定会再次收缩。有开发商曾预计今年的开发贷总量会比去年缩减6%～13%，以去年7500亿元的开发贷计算，今年可能缩减为6500～7000亿元。

　　开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、银行贷款以及自筹资金。当银行贷款肯定收缩，而销售回款在政策冲击下不明朗因素增多的情况下，开发商只能更多地依赖自筹资金。

　　就在央行宣布加息的前一天，2月7日碧桂园表示将发行7年期的优先票据。具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定。据悉，高盛(亚洲)以及摩根大通为拟定票据发行的联席全球协调人，高盛(亚洲)、摩根大通以及德意志银行为票据发行的联席账簿管理人。

　　此前，佳兆业、恒大、中骏[简介 最新动态]、瑞安均宣布发行债券。这些债券用途几乎如出一辙：所募得款项将为新增房地产项目提供资金，并做公司的一般用途。显然海外有融资渠道的开发商正在未雨绸缪。

　　在上一波加息中，SOHO中国董事长潘石屹就表示会增加开发商2%的财务成本，而此次加息东海证券也认为：“本次加息加大了上市公司的财务支出，对业绩的影响不及2%。”

　　加息理论上的确增大了开发商海外融资的欲望。目前，国内一年期贷款利率已经高达6.06%，五年期贷款达6.6%。这与开发商发行海外债券的成本进一步拉近，今年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元三年期及37亿元五年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。再加上海外债券融得资金的使用限制较小，使得这种融资方式更加受到开发商的青睐。

　　但是拥有海外融资渠道的开发商并不多，“我们会增加与这些开发商的合作”。伟业地产董事长李长虹表示，这是广州一家地方性的开发商。由于银行收紧银根，他们的资金渠道已经越来越窄，未来不得不面临的选择只有合作或者并购。

　　苏格兰皇家银行的数据显示，现在内地房地产市场整合加速，25家主要房地产商合计的市场占有率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。其预期未来内地房地产公司海外发债将日趋频繁，而拥有充裕资金的房地产商将可支持其扩充以取得更大的市场份额。