[热点解答]

　　买卖二手房易入仨误区

　　今年岁末，沈阳的二手房市场淡季不淡，交易量虽照平时有所下降，但市场远远好于往年。二手房买卖怎么交易才安全可靠？百姓在交易过程中还存在哪些误区？昨日本报邀请了沈阳市房产局相关负责人与沈阳市门店最多的阿凡提中介的王经理共同来为购房者答疑解惑。

　　热点1：交完契税房子归谁？

　　案例：市民孟先生通过中介公司在铁西区选中一套二手房，缴税后，一次性给付购房款100万元。在更名过户期间，其所购房产被司法中途查封，无法进行更名过户，再找卖房人时已失踪，交完房屋契税房子到底该归谁？

　　解答：目前，我国实行房屋产权登记制度，而非契约制度。购房者交完房屋契税，取得契证，并不代表取得房屋产权，按交易过户办理流程，房屋产权登记到买方名下尚需一定工作时限，在此期间，房屋产权仍登记在卖方名下，不能对抗司法查封，一旦卖房人出现经济纠纷等问题房屋被司法查封，交易更名将中止。如果买房人已将购房款付给卖房人，就存在索要房款及退税问题，交易风险可想而知。因此，相关负责人建议购房者，在没办完过户之前，最好不要打全款。

　　热点2：中介做担保就安全？

　　案例：市民张先生在某房产中介看中一套二手房，据介绍，此房目前出租开麻将社，由于房主急于用钱，准备低价出售，经商定以28万元成交。应张先生要求，中介及房主带其现场看房，当时屋内人较多，没有人在意有人看房。随后在中介见证下，签订买卖协议，张先生将28万元交中介托管。按约定办理交易时，中介和房主均未到场，联系电话关机，中介关门。张先生才知道被骗了，多年积蓄已经付诸东流。

　　解答：目前，持有这种观点的百姓不占少数。究其原因，主要是人与人沟通的环境条件限制，买房卖房需要一个中介媒介，由于房产中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐，个别中介公司违法经营，甚至以牟取非法利益为目的，直接导致房屋交易风险的发生。轰动全国的“深圳中天”、“天津汇众”、“合肥桃园”等中介机构卷款潜逃案，涉案金额近5亿元，1500余户家庭蒙受经济损失。针对个别中介机构的不法行为，国家明确要求，中介机构不得代收代付房屋交易资金，不能做为保证人，只能从事中介服务。因此，买卖方双应选择参加资金监管的品牌中介，通过资金监管来完成交易，才是安全之选。

　　热点3：签字过户买方即付款？

　　案例：市民李某经朋友介绍花了70万元购买了一套学区房，签订买卖合同后，按约定首付10万房款，余款60万元过户签字后付给了卖方。十天后李某来交易大厅取证时，被告知所购房屋因经济纠纷被两家法院相继中途查封，房屋过户手续已中止办理。李某找到卖方要求房款，因卖方一时不能退还，李某无奈只能通过法律手段来解决。

　　解答：目前，房屋买卖双方约定的付款时间大多在交易申请签字后，买房人即将购房款给付卖方。根据交易流程，房屋更名过户完成并登记到买房人名下需按规定程序办理，在此期间，房屋产权登记仍为卖房人。如此时交易房屋出现司法查封、拆迁冻结等原因，交易过户将被中止。因此，最有保障的方式，还是通过资金监管，等房证下来之后，再钱证两清。