“买二手房比买新房‘学问’还多。不但要弄清房龄、还要仔细摸清二手房的各种‘身世’，真比查户口还难。”沈阳的赵女士买过一次二手房后，感触颇深。一向被人们认为经济、实惠的二手房，何以让消费者在买卖过程中发出这样的感慨？昨日，记者走访了沈城多家房产中介，并找专家详细了解了一些常常被消费者忽略的细节。
难以破解的“房龄之谜”
“现在科技发达了，年纪大的人，看起来也比较年轻，这是好事，可房子的年龄也不能说年轻几岁就年轻几岁啊？”市民赵女士最近很上火，她刚花40多万元在五爱街附近买了套二手房，可搬进去向邻居一打听才知道，自己从房产证上看到的房龄比实际房龄“年轻”了4岁。
“我感觉被欺骗了。房产中介说，这房子才5年，现在市场上5年楼龄的房子比较难找，我想，房子保养不怎么好可以通过装修来完善。可现在房子突然间多出了4年楼龄，这笔账该找谁算？”赵女士百思不得其解。她告诉记者，自己当初从房产中介看房子时，中介告诉她，这套房子是2002年建的，其房屋产权证上的时间也是2002年，但邻居却告诉她，1998年，这个小区的居民已经住上这房子了，这究竟是怎么回事呢？
“消费者买二手房光看房产证判断房龄不准确，要看房子档案中的《商品房销售许可证》（商品房购房发票）才行。”沈阳房产超市总经理杜恒弟向记者解释说，二手房实际楼龄长短决定着房屋价值，同时也直接决定房屋今后的使用时间，超过一定年限的二手房价值自然大打折扣。一般来说，新楼盘从报建到交楼、拿到房产证，大概需要一到两年时间。如果消费者看中了某套房子，但无法辨别楼龄，可以到沈阳市国土局查房子的建成时间，虽然会需要一点时间，但此方式比较稳妥。
本不该花的“冤枉钱”
跟很多家长一样，陈昕去年买这套二手房就是为了孩子上学，房子看好后，没多久，她便与业主办理了过户手续。没想到，正当她兴冲冲地拿着新房产证准备开始新生活时，物业公司送来的单据却让她傻了眼。原来，该房屋原来的房主拖欠了近两年的物业费，全部算下来有6000多元。“一连几天打电话找原房主，对方电话都是已欠费停机。我又去找中介公司，中介公司却推说，他们只管交易的事，买卖成功后的事，与中介无关。”虽然陈昕觉得这钱花得太冤，但还是自己承担了全部的物业费。
记者在采访中了解到，虽然沈阳市房产局印制的《房屋买卖合同》中写有关于煤气、水电费等条款，但消费者在二手房买卖过程中，大都跟陈昕一样，把更多的注意力放在房款的总金额上，因而忽视了这些与房屋密切相关的杂项费用。
阿凡提中介王经理提醒消费者，在购买二手房时，一定要有正规的物业交验过程，最好不要一次性支付房款全款给原房主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验时，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作完成后，再支付剩余房款。物业交验时，购房者和业主双方最好一起到房屋现场，并在交验当天一同填写《物业交验单》，确认签字无误后，购房者再向原房主支付购房尾款。
并不透明的“全包价”
去年年初，贾先生在报纸上看到和平区一套58万元的两居室，打广告的中介公司称这58万元的费用包含了所有需缴纳的税费及中介费等杂费。验过房子后，贾先生很快便与中介公司签订合同并办理了相关手续。
没想到，房屋过户手续办理完的那一天，贾先生才听说，原房主与中介公司签订过合同，出售价格其实只有53万元。即使办完手续，加上各种费用，总共也不过55万元，而中介公司却收取了他58万元的费用。当贾先生拿着合同要求中介公司退回多收的费用时，该中介却说，该合同中讲明用58万元购买该套二手房，58万元的价格里包括了所有的费用，并未多收取费用，不能退款。贾先生仔细查看合同后发现，合同中并未列出费用的明细，只好哑巴吃黄连，自食多花3万元的苦果了。“消费者经常在一些中介公司看到‘XX万元包’的房源信息，有人嫌自己跑手续麻烦，就很看好这种包手续的房源。其实，这种房源不是不能买，而是需要消费者多费些心思，弄清楚这包字的含义，都包了哪些费用。”王经理告诉记者，消费者进行二手房交易的时候，最好在合同后附上《费用清单》，详细计算相关收费，并同业主见面签订《房屋买卖合同》，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。
水分难挤的现金收房
去年，于先生找到一家中介公司，打算卖掉自己在东陵区的一套两居室住房，在某中介登记的协商销售价格为35万元。这家中介公司派人看过于先生的房子后，决定与于先生签订包销协议，拿到于先生出售这套房产的独家代理权，并在协议中承诺，如果三个月内卖不出这套房子，中介将向于先生支付2000元的违约金。
于先生很快与这家中介达成协议，并于两个月后，收到了房子卖出的好消息。他先后两次收取了15万元、20万元的房款，卖掉了房子。但事后他却得知，自己的房子其实是被中介以40万元的价格卖出的。于先生这才明白了“包销”背后的奥秘：原来自己被中介公司赚走了这么大的差价。“除了像于先生遇到的中介‘包销’，还有中介‘现金收房’的情况。交易过程中，中介公司只是一个过渡者，不需要支付各种税费，利润空间很大。一般，中介公司的利润可达房屋售价的10%以上，而正常情况下，中介公司收取的中介佣金只在3%以内。”杜总经理建议那些并不太急于用钱的业主，最好不要选择“现金收房”的卖房方式。不管是中介公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价谋取暴利。交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并到房管局过完户才能算交易完成。