华燕市场研究部副经理 张晴怡

　　至 2010年底，上海房地产市场与 2009年底的情况相比，出现了截然不同的走势。从月度成交情况分析，12月的成交量已环比超过 11月的成交量，而前年 12月的成交量是走低的。并且2009年整个下半年的成交量呈现下行趋势，而去年的成交量上升波段出现在下半年。从周成交情况分析，刚过去的两周的成交量也出现连续大幅上扬，最近一周的单周住宅成交面积更是接近30万平方米，处于全年较高的水平。可见，去年年底的房地产形势出现一轮小高峰，以高调收尾。

　　从政策调控方向分析，仍然有可突破的口子。如限购令，是对城市进行限购，并非在全国范围内进行限购，所以并不能完全“掐死”成交，加之通胀因素影响，仍有买家毅然入场。

　　市场需求存在，而政策大力调控，这如同在湍流的小河里用石头围堵，短期内是会造成成交量的下滑，而由于需求的存在，最终还是会体现出市场成交量上扬。

　　值得一提的是，房产税这把达摩克利斯之剑一直悬着，且开征的脚步越来越近，而对增量征收的说法会使得买卖双方都挤“末班车”，想趁房产税未开征之前完成交易，所以今年年初的豪宅市场将成为最大看点。

　　今年房价或将小幅震荡

　　佑威房地产研究中心副主任 陆麒麟

　　据佑威及楼市专评网提供的数据显示，2010年第四季度，整个上海市商品宅成交面积达到329万平方米，相比第三季度250万平方米成交面积增加了31.6%；而成 交 三 季 度 的2.0873万元/平方米上涨到四季度的2.2522万元/平方米，涨幅达到7.9%。从去年的成交数据来看，进入年底，不管是成交量还是成交价格，都出现了明显的提升，成交量的增幅更是明显。

　　实际上年底全市出现了明显的量价齐升现象，与去年政策的调控还是相关的。首先前期调控政策主要针对投资和投机买房者，导致投资者买房进度放缓，而刚需似乎发现了房价下跌的趋势，也进入观望，促使二季度成交量出现了大幅的萎缩。而进入9月份房价未降反而开始反弹，二次调控伺机出台，但是此次调控方向出现偏差，打压了刚性需求，如首套房首付提升一成，利率优惠减少等，直接促使刚需无力买房。从反面来看，此次政策只是限制了投资买房的套数，其他待遇并未改变，变相鼓励其投资高端市场。

　　但是2010年的楼市和2009年又有较大区别，首先2009年的楼市是一路高歌猛进，量价齐飞，而去年楼市却缩量明显，并且持续调控使得楼市出现了一定的波动，但是总体来看还是涨多跌少。

　　2011年对高端市场而言，我们还需谨慎对待。如政府持续不断宣传房产税的出台，将在短期内对于高端住宅形成较大的冲击。对于普通住宅而言，还需区别对待，房价过高，上涨过快还是当前政府主要调控的方向，那么一些房价上涨过快的区域必然存在较大风险。有些供应相对较大的板块也将是未来房价存在较大风险的区域。

　　今年房价极有可能是个小幅震荡的过程，但是从长远来看，房地产还是长期处于供不应求的状态，房价上涨的动力仍旧存在。