提要：每年12月，电影大片接连跑进“贺岁档”，央视、省台“跨年晚会”争夺着收视率。从历史数据来看，去年38.9%的上涨幅度也为1998年房改以来的历史新高，这反映的是2009年的这轮房价上涨幅度是历史上最大的。

　　每年12月，电影大片接连跑进“贺岁档”，央视、省台“跨年晚会”争夺着收视率。与之相比，楼市的“跨年大戏”毫不逊色。众多楼盘集结发力，成交量大幅上扬。本期，房报记者邀请沪上著名房地产企业、研究机构、国际投行，分“折扣硝烟”、“淘房大战”、“土地争锋”三大板块，为您详细解析上海一二手房及土地市场跨年行情。

　　折扣硝烟

　　调控不达目的不会罢休

　　策源地产董事长 徐晓亮

　　经过年内三轮调控后，政策的效果已经很明显：截至去年11月份，全国70个大中城市房 价 同 比 上 涨7.7%，是4月份以来连续7个月同比回落，且回落趋势有所加大。但是这样的数字并不能使消费者感到信服，依旧居高不下的房价导致大众对于政府调控力度产生不满情绪，对于调控的结果也不甚满意。

　　事实上，自去年调控以来，全国土地供应量已明显加大，保障性住房建设力度空前。 2010年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套，加快推进住房保障体系建设，尽管如此，目前的保障房数量仍远远不能满足实际的需求，无法彻底解决供需之间的矛盾。因此，解决房地产问题的根本办法，除了增加有效供应，还要控制过旺需求，调整供应结构，只有这样，市场才能平稳健康发展，房价才能稳定。

　　中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。从政策释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休，可能持续的时间会更长。

　　可以预期的是，2011年中国将继续加强和改善房地产市场调控。土地供应力度会继续加大，热点区域或中心城市地块的竞争将更为激烈；货币政策从“适度宽松”向“稳健”转变，限购限贷政策放松可能性不大；保障房建设力度将继续加大，公租房成新的着力点，房地产市场将逐步向着“双轨制”的方向发展；保障归保障，市场归市场，才是更加合理的状态。

　　压抑越久爆发越大

　　中房信分析师 薛建雄

　　2010年，在“史上最严调控”的压力下，房价暴涨的局面被控制住了，但被压抑的需求如果没能得到很好的疏导，最终爆发出来的能量也会越大。

　　从个案来看去年绝大多数楼盘的价格都有一至二成的上涨。不过，统计数据的翘尾因素，导致去年新房平均价格的涨幅高达38.9%，房价达到2.204万元/平方米。而房价大涨的2009年环比涨幅则只有16.2%。从历史数据来看，这样的统计数据通常会慢一年左右，2008年基本没涨的情况下统计平均房价环比上涨29.4%，而2007年大涨的情况下统计数据显示平均房价只涨11.4%。

　　从历史数据来看，去年38.9%的上涨幅度也为1998年房改以来的历史新高，这反映的是2009年的这轮房价上涨幅度是历史上最大的。

　　翘尾的主要原因还是购买力压抑。上海有2000万人口，人均住宅使用面积只有17.2平方米，如果每年改善1平方米就需要2000万的新建住宅。同时，上海每年有10万-30万的新增外来人口，需要300万-900万平方米的新建住宅。每年旧城改造和工程需要拆迁的房屋在600万平方米左右，需要增加相应面积的住宅。

　　但是，去年楼市受到调控影响，前11个月住宅的销售量只有1451万平方米，意味着很大一部分需求没有释放出来。因此，去年严厉的市场调控只是抑制住了需求和房价，一旦调控放松，需求和房价都存在巨大的爆发性。