昨日，住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》，进一步细化了房屋租赁登记备案制度，同时针对房屋租赁市场上的突出问题，也增加部分条款予以规范。按照新规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。记者请“我爱我家”房产中介公司总经理仲子琪对新规进行了解读。新规将于2011年2月1日起正式施行。

　　政策解读

　　改变房屋使用性质的不得出租

　　《办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　解读：仲子琪表示，现在许多房源都是不符合要求或存在安全隐患的房源。比如，城中村就有不少是搭建的房屋出租给他人的，或是一些小区业主将车库等出租给他人居住。根据新规定，“属于违法建筑的”、“违反规定改变房屋使用性质的”，这些就不能租给房客。新规对房屋不得出租的情形作了重新规定，有利于保护房客的生命财产安全。

　　人均租住面积不低于当地最低标准

　　《办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　解读：仲子琪表示，在很多地方都发生了“蜗居”、“群居”的现象，天津某小区一套房屋内竟居住着38个人。由此也带来了很多的问题，比如公共治安、小区安全的一些问题。新规出台后，这样的情况将得到有效的控制。

　　以后出租住房的，应当以房间为最小出租单位，这是针对实践中出租人分割房屋出租的情况，本着鼓励房屋出租的原则，允许“合租”。“人均租住建筑面积不低于当地政府规定的最低标准”，就是需要各地政府明确一个“人均租住建筑面积的最低标准”，从而杜绝“群居”的想象。

　　租期内不得提高价

　　《办法》第九条规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。第十三条规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　解读：仲子琪表示，近两年来，受房价涨幅较快的影响，房租也出现了不同程度的上涨。也出现了一些房主不遵守合同，在租赁期提高租金的现象，让承租人的负担增加。新规首次明确租房人权利，在租赁期不得提高租金，有利于保护租房者利益，促进租赁市场的稳定。考虑到承租人对长时间租住房屋会有一定的感情，规定承租人在同等条件下有优先购买权，也是人性化的规定。

　　房屋租赁合同须登记备案

　　《办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。第二十条规定，直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　解读：仲子琪表示，江苏省包括扬州就一直要求房屋租赁合同订立后，需要到主管部门办理房屋租赁登记备案。但是房屋租赁当事人并不愿意到主管部门进行备案，这样带来了很多的问题。比如纳税、房屋使用安全、承租人身份不明等问题。按照新规定，一旦建立房屋租赁登记备案信息系统，并逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，房客的的姓名、身份证件种类和号码等都将一清二楚，也有利于社会治安。