案例三：未尽居间义务不得收取居间报酬

        与李女士、翁先生不同的是，将阮小姐告上法庭的房屋经纪公司。

        去年7月15日，阮小姐与A地产经纪公司签订《中介服务协议》，约定由A公司向阮小组提供中介服务，阮小姐授权A公司为其在佛山物色适当物业。协议条款约定，阮小姐承诺在签订本协议后不会直接或通过其他中介、其他途径与该物业的业主联系，否则视为违约。上述协议签订后，A公司为阮小姐物色了禅城区某小区的房产，并带阮小姐进行了现场考察。同年7月29日，阮小组通过B地产经纪公司购买了该处房产。为此A公司将阮小组告上法庭，要求阮小姐赔偿损失。

        一审法院认为，A公司虽没促成交易，但其已向阮小姐提供了媒介服务，并开始履行义务，而阮小姐却经其它中介公司与业主达成房屋买卖合约，不履行与A公司约定的合同义务，故阮小姐已构成违约。

        阮小姐上诉称《中介服务协议》属格式条款，因显失公平，应属无效条款。

        佛山中院审理认为，《中介服务协议》的条款属格式条款，其中关于购房者不得通过其他中介与物业业主联系，否则视为违约的条款，侵犯了购房者的自由选择权，加大了购房者的责任，免除了中介机构提供更好服务的责任，故该条款无效。通常情况下，购房者在购买房屋时，会通过包括中介公司在内的媒介寻求符合其要求的房产。在此过程中，购房者可能通过多间中介公司查看多处房产，在售房者不是独家委托某一中介公司出售房产时，购房者完全有可能从不同的中介公司了解到同一房产的相关信息。购房者有权在比较和鉴别后，从诸中介公司中挑选一间为其提供居间服务。本案中，房产业主并非独家委托A公司销售案涉房产，也就意味着阮小姐从其他中介公司也能获得案涉房产的信息。阮小姐经过比较、鉴别后，挑选B房屋经纪公司为其提供居间服务，并不构成违约。

        法官点评：二手房交易应遵守诚实信用原则

        诚实信用、意思自治是民法的基本原则。买卖合同签订后，当事人即应依约履行，否则将承担违约责任。

        二手房交易，买卖双方一般很少正面接触，大部分都是在房屋经纪的介绍下完成交易。按照交易习惯，买、卖双方达成意向后，通常会在房屋经纪的主持下签订房地产交易协议。该类协议一般由房屋经纪提供，在审判实践过程中，该类协议尽管会存在部分条款无效的情形，但全部无效的情形极为鲜见，因此对买、卖双方具有较大的约束力。

        二手房交易纠纷，除上述三种情形外，还有“一女二嫁”、“阴阳合同”等类型，究其根源，皆因合同约定不明或当事人缺乏诚信所致。案例中的李女士和翁先生就是当中的典型个案。

        市民在选购或者出售二手房源的时候，应当向有关房产部门详细了解相关流程和税费等问题。签订合同时应注意保护自己的权利，在买卖合同中尽量详细的约定付款方式、交房及办证时间、税费承担及违约责任等事项。如果有需要约定但合同范本中却没有涉及的内容，可签订补充协议予以完善，不要因为不好意思或怕麻烦而盲目相信口头承诺。详细了解、充分协商、诚实信用，买、卖、房屋经纪三方只有严格遵守上述三项准则，才会促进二手房交易市场的健康发展。