房地产新增贷款仍在增加

　　“现在看来，预售资金监管并不能改变开发商的经营模式。”广州一上市地产商的财务部门负责人表示。这个监管层寄予厚望的调控措施，广州早在2006年已经全市实施，但开发商的资金链并没有因此而绷紧。

　　“市场有很多变通的方法，比如借助流动资金贷款。”该人士表示，监管账户虽然会冻结开发商的部分资金，但账户所在的银行会以监管账户做抵押，额外给予开发商一笔流动资金贷款。开发商虽然增加了一笔资金成本，相对于信托融资动辄15%的资金成本，这些增加的资金价值只能算九牛一毛。

　　但是对于开发贷收紧一说，这位上市地产商的理财部门负责人则略显保守。房地产开发资金来源主要是国内贷款和自筹资金，如果其中一环突然收紧，那对于开发商而言无疑是迎头一击。“还是要看具体执行力度。”上述人士表示。

　　从增量数据上看，银行贷款今年一直在缩水。今年的“国内贷款”项目占比显著低于历史年份。截至今年10月，国内贷款占资金来源的比重为18.35%，比2 月份的23.77%低5.42个百分点。贷款增速逐渐下滑，目前已经从年初的46.1%下降至10月末的26.3%。

　　但是增量减少，绝对数却不见得有所下降。从2007年开始，几乎每年年末都会盛传来年收紧开发贷，今年更先后遭遇两次调控。但今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。盛传收紧开发贷的10月，依旧有过千亿元的房地产新增贷款。

　　销售还是关键

　　“还是有一定的资金压力。”上述人士如此形容房地产行业。数据显示，今年1~10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%；而房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。换言之，两者增速有着4.5%的差距需要开发商从往年收入中填补。

　　中邮证券邵明慧表示：“如果开发资金增速长期下行，那么开发投资增速将难以维持高位。但是由于2009年开发企业资金来源增速大大超过投资增速，目前开发企业的资金仍然可以维持。就像2007年年末虽然收紧了资金，但投资不会很快下滑。”

　　另一方面，如果银行贷款短期内无法增加，在企业自筹资金增速有限的背景下，项目销售情况将成为影响开发资金的重要因素。可以看到，调控进入重要节点后，大型开发商的销售情况并未缩减。万科公告显示，2010年10月份万科实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别比2009年同期增长114.9％和137.3％。而且连续第三次刷新国内房企单月销售纪录，此前的纪录是万科在2010年8月份和9月份分别以119.9亿元和142.1亿元创立。从研究机构统计的数据显示，11月上半月万科的销量依旧维持强势。