剖析地价成本高加快进度保利润率

　　“开发商加快开发周期，与地价成本不无关系。”业内人士杨先生称，如今的开发用地大多数以招拍挂的形式出让，土地成本透明且逐年加大，项目一旦开发周期过慢，资金压力过大，再加之政策等不可预期的因素，资金过于集中一个项目，风险太大。“以往开发项目，往往是追求慢工出细活，一个项目从规划开始就精耕细作，开发周期从两年甚至到四五年。”一资深业内人士分析，这样的开发进度，地价会跟着上涨甚至翻番，项目到开盘时亦有可能随着行情看涨，今非昔比，利润率也非常可观。“但这样的进度，往往需要开发商有很强的资金实力，经得起折腾。”然而，现在这样的开发模式，已逐渐改变，“为了保证企业的长足发展以及资金的快速运作、多做项目，不少开发商宁愿选择‘短平快’的开发模式。”政策因素多缩短周期随行就市

　　“缩短开发周期，从某一角度来讲，与政策的引导密切相关。”泰禾地产相关负责人称，缩短住房建设周期，加快上市，是大势所趋。

　　在10月国土部下发了进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，该通知规定，设定规定时限加快各项目审批的速度，缩短了住房项目供地、建设和上市的时间，有利于尽快形成住房的有效供应。同时，新规还从源头防止闲置土地，企业闲地一年禁止拿地。“事实上，从目前政府推地就可以看出端倪。”业内人士称，2010年的用地，有相当一部分地块规定了交付使用的年限，这在以往拍地中甚为少见。以福州市国土资源局2010年第九次公开出让的东牙巷旧屋区地块来看，公告规定东牙巷旧屋区地块竞得人应在本地块范围内建设6500平方米安置房，须在交地之日起两年内全部竣工并回迁。在此前的第七次公开出让的土地中，三坊七巷出让地块在土地出让合同签订之日起90日内向受让人交付土地，受让人应自交地之日起16个月内完成工程建设并通过竣工验收；江厦小区西南侧地块必须在交地后两年内建成，每迟延一个月竣工，受让人应严格按土地出让合同约定，向出让人支付土地出让价款总额10%的违约金。

　　不难看出，政府意图从源头起调控，加快建设周期，保证楼市供需平衡。“从这一点来说，开发商加快开发周期，亦是随行就市，响应号召。”品牌经验资金实力助开发提速

　　除了这些因素外，开发周期与开发商的实力亦有关，“仔细观察，那些能缩短周期的，大都是品牌开发商”。金帝集团·仁文建设相关负责人称，品牌开发商经过多年的发展，无论在资金实力上，还是在开发经验上都不同以往，可以让开发周期尽可能缩短。

　　以万达为例，一个项目，从拿地到开盘，再到对外营业，往往只需一年时间，万达速度往往让人惊叹。“万达经历了22年的发展，其产品从第一代到现在的第三代，其商业开发模式都非常成熟，正因此，可以在短期内复制甚至加以改良。”

　　世欧地产，是福州本土品牌，由正荣集团与融信地产共同出资成立，实力雄厚，又具备多年的开发经验，“快速操手大盘，并不在话下”。成立16年的金帝集团，有着雄厚的资金实力、丰富的开发经验、成功的项目案例，“千亩大盘，能在短短的11个月时间内完成前期规划，并正式推向市场，亦不足为奇”。