（一）、引言

　　929新政的执行无疑给市场投下了一磅重磅炸弹，在417以后，中央政府的再次强化调控一方面宣告第一次调控效果的不尽如人意，另一方面也宣告了市场预期将持续走高的这样一个市场现状和市场预期。为了正确理解二次市场调控的预期价值与市场环境之间的关系，我们才能可能了解未来房地产市场走势以及中央政府调控的思路。

 　　（二）、二次调控的市场背景

　　国家统计局公布的十月市场数据：9月当月，全国商品房销售面积10446万平方米（2009年9月为8955万平方米：2010年8月为：6900万平方米，同比增长16.6%，环比上涨51.4%）；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%（2009年9月销售金额为：4068亿，2010年8月销售金额为：3500亿，同比上涨35.2%；环比上涨57.1%）。销售均价为：5263元每平方米；（2009年9月销售均价为：4542元每平方米；2010年8月销售均价为：5072元每平方米，同比上涨：15.9%；环比上涨3.77%）。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；

　　国家统计局数据很清晰的显示出9月全国房地产市场处于高度亢奋状态，成交环比呈现出50%以上的增幅，而价格环比呈现出3.77%的巨大涨幅。土地市场继续高位运行，土地市场价格同比上涨幅度达到49.8%。新开工面积今年前三季度累计增长面积增长63%。这一连串的数据背后的含义意味着，当前市场矛盾问题在于新增开工面积未能有效转化为供应量，在建工程存量加大，未来市场供应量将放大，这将对未来市场价格走势产生较大的抑制作用。当前市场需求过度释放，一方面会导致市场价格畸高，另一方面投资未来购买力，更进一步加大未来市场的供需矛盾，在严重供过于求的背景下，价格的不稳定将被放大，这不利于中央政府一再强调的保持房地产市场价格平稳并抑制价格过快上涨的政策出发点。稳定价格的第二个基点是市场刚性支持，高涨的土地成本将有效减缓房地产价格下挫的幅度。因此限购措施成了当前市场最为流行的调控策略。限购措施的根本出发点在于将当前市场急需释放的购买力通过限购来实现时间的跨度的转移，延后释放，一方面可以保证当前房地产市场不暴涨投资更多的购买力，另一方面保证未来市场供应量充分释放的时候，有充足的购买力支撑市场，以平稳市场态势。

 　　（三）、二次调控的政策背景

　　4—8月417的国十条应该说也起到了中央政府需要的市场效果，今年房地产市场过于景气，更主要的还在于历史留存因素所主导。一方面去年过低的基数导致了今年较大的涨幅，比如2009年一季度全国房价相当低（重庆甚至低于了3500的均价，比高位时候2008年6月跌回去了20%,这种巨大的价格洼地，导致了房价同比幅度的飞涨）；第二个方面在于2008年的四万亿救市政策，开始进入结算高峰期，因刺激政策带来的利润开始源源不断的涌现，但实体经济并没有给出足够的资金吸纳空间，加上中央政府对资本市场的调整，资金进入股市风险也相当大（国内IPO集资过大，导致入市资金被很快稀释，股市呈现出下行局面），因此资金开始源源不断的涌入楼市；第三个问题则是09年9.6万亿新增贷款的第一轮循环还没有完成，市场上充足的低成本资金导致整个经济领域资金供应面过于充裕，流动性过剩的特征很明显。伴随的其他方面则是全球经济部稳定，政府对经济反弹的战战兢兢心态导致了该退出的救市政策并没有如期退出，比如房地产企业的自由资本金依然保持在20%这个比例，购房契税的减免以及其他方面的政策，这些政策强化了金融杠杆的效果，强化了房地产行业投机属性，因此导致了市场节节走高。在加上09年三季度以后开始市场进入正式启动，高走的惯性思维与趋势，加上政策并没有就这种氛围和趋势进行干预，导致了今年初以来市场超常规的方式在高位运行。