●疑点二

退房率高达48%严重超标

　　一个楼盘退房率在1%左右是正常现象，而盘古大观的退房率高达48%。从2008年开始该项目就在不停地退房，三年共退房112次，而2006年取得的预售证上显示，其总共才有239套公寓以及商业项目在售，等于说一半的房子都有退房记录，而截至今天其总共才销售了42套房。

同样，长安8号的退房率也在3%以上。

●疑点三

谁能让开发商“吐钱”？

　　楼市萎靡，预售资金将被监管，钱对于开发商来说，无疑就像要命的血液一样，3个亿的资金，开发商赚了一两年，现在再吐出来？而且还是在资金链紧绷的时刻，是何方神圣能让开发商痛快退房？一般购房者显然没这个能量。

调查

先买后退被疑假按揭

　　“时隔一两年购房者才退房，我倒是没有遇见过。”京城某大型开发商营销总监告诉记者，无论什么理由都说不通。该人士告诉记者，不排除开发商当初“自买自卖”进行假按揭的可能。

　　记者观察到，俩豪宅退掉的房子全部是2008年-2009年期间签约的，当时楼市萎靡不振，开发商普遍资金紧张，降价促销甚至六折开卖比比皆是。

　　用自己的人买自己的房子，从银行获得贷款，等楼市回暖之后再退掉房子，不仅缓解了资金紧张，而且等待楼市回暖之后房价上涨接着往外卖，怎么算，开发商这招都是稳赚不赔。

　　“上述现象的出现，有三种原因都会导致这种退房记录，如果简单推断就是假按揭，未免武断。”一位不愿透露姓名的资深专业人士则表示，“假按揭”一说不能一概而论。

可能性一

炒房者失败退出

可能性：1%

　　前几年炒豪宅，后来赶上宏观调控认为获利的前景不大，于是非要退房，而开发商认为现在的房价上涨，即使退自己也没什么损失，于是答应退房。

　　然而，盘古大观2008年的时候售价是六七万一平米，现在却是10万一平米，投资客即使把房子当二手房卖掉，也比原价退给开发商强，赚个几千万没问题。

可能性二

向朋友“抵押贷款”可能性：30%

　　前年和去年初，开发企业确实资金有困难，这时难免向其他企业和自然人借钱，借钱就要有抵押物，哪怕是亲戚朋友，于是开发商就把房子假装销售抵押给其债权人，借款到期的时候，债权人要钱要房子都可以。这种方式被称为“民间借贷”。

　　借钱就得还，现在房子退了，说明钱还上了，可是开发商拿什么来还钱，虽然2009年楼市火爆，但对于这两个豪宅来说没沾到什么便宜，房子并没卖出去多少。

可能性三

“自己卖给自己”

可能性：69%

　　最有可能的情况莫过于媒体常常提到的开发商“自买自卖”行为。开发商找一些员工、亲戚甚至民工，借来身份证办理购房手续，从而从银行获得贷款以弥补资金缺口。对于这两个豪宅项目来说，一套房子总价至少上千万，即便首付五成，一套房子也能获得至少500万的贷款。

　　对于开发商来说，这是有百利而无一害的买卖。既解决了燃眉之急，也能用长远的眼光看待房价，而2009年，京城不少楼盘都是这样前面卖得欢，后面退得也快。