房地产税费调了，购房成本涨了，心理暗示强了

　　仔细研读了此次宁波出台的楼市二次调控九条细则，记者发现与二手房市场直接相关的，主要是三个方面：住房限购、差别化房贷、房地产税费的调整。

　　在这三方面中，最有“杀伤力”的是什么？业界说法不一。不过，许多业内人士，还有买家，认为房地产税费的调整最有“威慑力”。

　　卢女士在9月中旬看中了位于海曙区成熟小区的房子，面积100平方米多，总价要180万元，但尚在卢女士可以承受的范围内。按当时的契税税率，为总价的1.5%，也就是2.7万元。后来，因为各种原因，一直没成交，现在我市调控细则出来了，由于卢女士要购买的不是家庭唯一住房，所以现在的契税税率变成了3%，也就是说，买同样一套房子，光契税就要交5.4万元，要比原来多交2.7万元。再加上现在又恢复收取普通住房交易中个人缴纳的3项行政事业性收费，卢女士虽然内心深处还是要这套房子的，但想想多出来的税费，总是肉痛。这段时间，正在同房东“磨”，希望房东能再让点儿价，“这样心理才能平衡。”

　　董先生这两天经过再三考虑决定违约。“我也心疼那几万块钱，可是没办法，不然我会损失更多。”董先生告诉记者，“前不久看中了一套40年产权的公寓，总价100万元不到，随后付了定金。这回宁波的细则出台后，同家里人商量了一下，还是不要了。因为我买这样一套房子，我要承担约11%的税费，换句话说，这套房子要实现15%以上的增值，我才不会亏，这种形势下，怎么可能实现15%的增值。而且现在鄞州区的40年产权的房子，还要征5%的土地增值税，全额的，也就是说，买鄞州区的商业性质的二手房，现在承担的税费达到约16%；市区现在虽然没有跟进，但谁也难保将来会怎样。想来想去，只好放弃了。”

　　房地产税费的调整，除了增加实际的购房成本，对买方的心理影响也是巨大的，这也是许多购房者“知难而退”的原因。

　　限购

　　政策面前，人人平等

　　10月9日起，本市户籍家庭只能新购一套住房；而不能提供在本市1年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在本市购房。这在一些资深经纪人看来，也是“杀手锏”。

　　“现在有许多小年轻，大学毕业后就在宁波工作，大凡家里有钱的，总会帮一点，在宁波买套房子，父母帮助付首付，然后自己努力工作还按揭。有了房子，才不会有飘的感觉，安居乐业嘛。现在‘限购令’一下，至少这块需求就被卡住了。这两天，就有一对来自江苏的老年夫妇来为儿子看房，他们的儿子在宁波工作刚刚半年，快要结婚了，小两口想把家安在宁波，手头也积了点钱，但是现在看来，他们还买不了。”21世纪不动产的一位经纪人说，“其实，他们也算是自住的刚性需求吧。”

　　“虽说是暂停，可谁也不知道要停多长时间。有传说从现在起，停一年的；也有传说更长的，不管怎样，最直接的影响，就是又削去了一部分需求。”另一家大型中介的经纪人告诉记者，“前天早上，我还跑了一趟房地产交易中心，乍一看，人还蛮多的，仔细打听下来，几乎全是细则出来以前的“老业务”。

　　在21世纪不动产的这位经纪人看来，差别化房贷、调整房地产税费，影响的只是经济实力不强的群体；而住房限购，则把那些有能力一次性付款的人也束缚住了。这是宁波的操作细则，与以往最大的不同之处。“即使你再有钱，即使你是本市的，你也只能买一套。这样，任赁是资金雄厚的投资者，在政策面前，也是人人平等，堵住了以往政策的漏洞。”

　　行业

　　房地产行业“黄金时代”或已过去

　　经过本轮的楼市调控，不少业内人士开始正视这样一个现实：持续了10年之久的房地产行业的“黄金时代”或已过去，至于楼市能否进入“白银时代”，还不好说。

　　国家对房地产市场进行调控，最终的目的是为了使房地产行业能持续健康发展。但对于那些指望通过房地产一夜暴富的投资者来说，房产同民生、稳定、信誉等因素交织在一起，注定了其不可能重现“暴富神话”。

　　宁波的不少资深的中介面对现实，开始着手调整自己的策略。有的放缓了门店扩张的速度，有的采取“低成本策略”，在社区内开出小门店。

　　“我们要以更贴身、更精细的服务，吸引客户。比如客户上门询问房源时，我们可以凭借对社区内房源的了如指掌，把楼层、户型、朝向、价格、优缺点等内容在第一时间提供给客户。在2008年极度低迷的时候，这种形式的小门店，也能实现保本。我们现在所要做的，就是调整策略，准备过冬，并且继续充电。”本市一家知名中介的负责人说。