“十一”前，首期货量达到8000多套的大盘广州亚运城终于对外发售，在广州掀起了置业热潮。短时间内，2000多套单位售出。而来自阳光家缘的统计数据显示，9月1日至9月26日，广州十区二县一手住宅成交面积达到101.1万平方米，环比增幅达75.8%，成交面积为今年以来最高峰。

　　成交的全面回暖，使得买家对楼价上涨的预期加深，多数想在涨价前赶快入市。不过，现在银行紧缩银根，对房贷的控制依然很严。买家如何才能用更少的钱、更低的利率更快买到房子？如果你正愁对策，不妨往下看，自有专家给你支招，帮你实现买房的梦想。

“抵押贷款”实现更快置业

　　看着楼市成交不断升温，一直想换一套大房子的刘先生焦灼了，想尽快出手换房。不过在房款的支付问题上，刘先生犯了难。刘先生在市区有一套2房单位，目前已经还清房贷，但手中积蓄只有30多万元。

　　刘先生看中了天河区一套近100平方米的单位，总价要180多万元，按照二套房政策首付得90多万元，刘先生一时也拿不出这么多，要等两年存够钱吧又怕房价涨上去，那就“杯具”了。纠结中听说了银行的消费贷款业务，可以将自己的现房抵押给银行，银行按照市价以及申请人的信用状况、还款能力做一个综合的评估，最高能发放房产评估值7成的贷款，贷款可以用于买房，还款年限最长可以达到20年，利率一般上浮10%-20%。这对想凑齐首付的刘先生来说无疑是一大福音。中介公司的经纪表示，刘先生老城区70多平方米的房子现在可以卖120多万元。如果按照7成计算，那么就可以抵押到80万元左右，加上现在的积蓄30多万元，就可以支付刘先生看中的天河区房子的首付了。目前刘先生已经备齐资料向银行提交了申请。如果刘先生的申请通过，就可以比单靠自己再积攒首付更快置业。

　　而有业内人士介绍，不仅是像刘先生这样的购买二套房，即使购买第三套房，也可以通过其他无贷款的房屋做“持证抵押”。方式就是把手中持有的其他无贷款的房屋做了“持证抵押”，然后再用申请到的贷款来全款付清现在所购第三套的房屋款。这就是被业内称作“无贷款”物业“持证抵押”。即买房人可以将名下“无贷款”记录的第二套物业，借道银行的抵押消费贷款产品，曲线松绑第三套房贷停贷政策。如果抵押之后买一手房，往往能从开发商手上拿到更多优惠，因为开发商对一次性付款都会予以价格优惠。

　　抵押贷款能更快买到房子，不过也要承受比较高的成本。广州的银行中，抵押贷款利率多数较基准上浮20%，水平均向第三套房贷利率上浮水平看齐。所以，买家在做抵押贷款时，也要清楚自己的还款能力，避免还款过于吃力影响到生活质量。

巧用公积金降低利率

　　因为小孩就快出生，父母也要到广州来照顾小孩。张先生原先的2房单位就已经不够住了。所以张先生想在近期再换一套100多平方米的三房单位。不过，因为属于二次置业，张先生不可能还享受到优惠利率，还款的压力会比较大。而小孩出生后花费也比较大，张先生担心应付不过来。

　　其实，目前广州有不少人遇到像张先生这样的情况。对此，业内人士表示，可以通过公积金贷款的方式，降低部分房贷的利率，减轻还款压力。据了解，目前，广州个人公积金的最高贷款额度是50万元，夫妻两人合贷的最高贷款额度是80万元。如果夫妻二人有一人有公积金尚未启动，那么公积金贷款、公积金与商业组合贷款，都可以让买家轻松获得贷款的通行证。

　　如果市民已购买过商品住房并申请过商业按揭，但没有申请过公积金贷款的话，购买第二套或第三套住房，申请公积金贷款时，仍可获得首付最低三成和贷款利率3.87%（6-30年期）的优惠利率。而原来申请过公积金贷款，在原有贷款还清之后，仍可再次申请公积金贷款。目前，广州个人公积金的最高贷款额度是50万元，两人合贷的最高贷款额度是80万元。

　　不过，值得注意的是，并不是每个人都可以贷到最高额度。如何计算自己能够贷到的额度，则可以自己计算：个人贷款最高额度＝(个人账户缴存余额＋月度缴存额度×2×退休前应缴存期数)×2(注：退休前应缴存期数＝退休年龄(男60岁，女55岁)-现年龄＋本年剩余月数；夫妻贷款最高额度＝男方可贷款最高额＋女方可贷款最高额度)。这意味着，影响公积金贷款最高额度计算的主要因素，是月度缴存额度和退休前应缴存期数，月度缴存额越高或年龄越小，可贷最高额度将越高。

　　以张先生为例，夫妻双方的公积金都没有动用过，可以申请。张先生的房子按照面积100平方米，单价1.8万元/平方米计算。如果没有公积金，首付就要90万元，20年按揭的月供款也要将近6700元。如果做公积金按揭，首付同样要90万元，不过80万元可以做公积金贷款，另外的10万元做商业贷款，这样张先生每月的还款额为5600元。两相比较，公积金贷款还款明显要轻松很多。