专家表示，类似开发商的口头承诺、宣传语句等只有构成合同的一部分，才能对开发商具有约束力。因此，购房者在看到广告中关于房屋质量、地段、附属设施等信息的承诺后，一定要在合同中找到明确、肯定的陈述，以限定开发商的法律责任。尤其是开发商在宣传广告中介绍有关小区以外的未建基础设施，如公园、地铁、马路等，都极有可能是不确定的规划，购房者不要以此作为购房主要理由。

　　合同欺诈 玄机识破又奈何？

　　《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》中严禁的又一违规行为是合同欺诈。

　　如海口某购房者看好了一套新建商品房，当初合同约定的建筑面积为106.93平方米，其中套内建筑面积94.56平方米。竣工前，开发商再次公布实建的建筑面积，结果多与合同上约定的相差2平方米，套内建筑面积也略有出入，但是均低于合同约定的3%的误差。而当一些业主重新测量时却发现，误差远远大于开发商公布的面积，其中套内建筑面积相差5平方米左右。

　　律师提醒，不少开发商在面积中玩“猫腻”，特别是把面积误差刻意控制在合同约定的3%内是一些企业的常用伎俩。因为业主重新测量的成本较高，耗时耗力，开发商往往乘机谋利。

　　另一种情况是在小区配套和装修房中的建材使用中，开发商往往在合同中承诺一个明确品牌再附加“其他”字样来做品牌备用。但实际上，开发商往往以此为依据选择其他低成本品牌充数，而购房者一一求证过程的可能性不大。

　　然而，即便购房者都能看透玄机，主动权仍在开发商手中。“一旦看好了房子，开发商又不允许加入附加条款，我们又能怎么样呢？”不少购房者都有这样的疑问。“目前，大多数购房合同都选择了示范文本，但购房者在合同签订过程中的主动权仍然十分有限。”北京的一位律师称，开发商可以在示范文本之外的很多细节中占得上风。

　　囤积房源 假热销的心理战

　　简单地直叫天价当然不是开发商能够最后取胜的全部功力，为了让房价不至于吓退购房者，于是造成房子炙手可热、需分秒必争的假象，开发商和代理商们的“功课”真是做绝了。

　　“销控”是这一轮房地产市场火爆发展时期新派生的营销术语，众多富豪售楼员靠此发家。如今，“销控”已经成为开发商最有效的营销手段。所谓的“销控”也称“间歇式营销”，是指房地产商通过人为控制销售进度，同时配合价格的上调以制造销售火爆、供不应求的效果。

　　本质上，销控是一种心理大战。“一般来说，假如房子在5月份预售，开发商通常在年初，甚至上一年的年尾就开始做推广工作，接受预订。到了预售时，客户已经积攒了一定规模，当天即可造成热销甚至销空的假象。人为造成一种供不应求的紧张氛围。”一位房产销售人员介绍。

　　与销控同时进行的则必然是房价的上调。一般来说，每一轮新房源推出都会伴有2%左右的房价涨幅。“无论房子卖得怎么样，有时上调价格绝不是供不应求的结果，而只是开发商为了制造气氛而使出的花招。”市场人士称。

　　去年9月，建设部、发改委、工商总局三部门联合发布《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》，对6种违规交易行为明令禁止，第一条即是囤积房源，捂盘不售。文件要求，房地产开发企业在取得预售许可证后的10日内必须开始销售商品房，以加快市场供给释放节奏。

　　但是，开发商自有方法。据记者了解，华东某大型楼盘已竣工1年以上，但开发商以没有预售许可证为名拒绝开盘。知情人士称，因小区与今年年底建成的家乐福超市和明年建成的地铁站相邻，开发商希望再等一段时间开盘，以保证更高的价格和更好的销售成果。

　　从网上公布的预售许可证发放情况看，这部分楼盘确实没有获得预售许可。“政策只禁止了有证不售的行为，但没有说明这种可办理预售却迟迟未办的情况应该如何处理。”一位购房者表示。目前，该小区均价已经接近10000元/平方米，但去年初第一期开盘时，网上登记的均价只有8500元/平方米。

　　“70-90政策出台后，开发商对大户型的捂盘惜售现象尤其明显。”北京一位购房者陈女士表示。去年年中，陈女士看好一套三室二厅的房子，但开发商捂了两周后新开盘，房价已经大幅度上涨。