各种信息犬牙交错，很难用涨或跌来定义当前青岛楼市。现阶段，所谓降价是一部分楼盘此前价格激进策略后的一种调整；所谓涨价，缓慢的涨价，才是楼市的本质。在调控威慑之下，楼市不可能一步回到老路上。当威慑力减弱，若调控形同“空调”，楼市怎能不一步步回到老路上。

　　降价，不过是前期定价过高，新政之后的价格调整

　　楼市回暖，旺销不属于所有 楼盘。在月均销售一套，持续四个月后，福州北路一楼盘开始“松口”。

　　本周，记者在该项目售楼处了解到，目前购房已能享受99折优惠。销售人员称，可以留下联系方式，过一段时间该项目可能有更大的优惠。

　　此前，该项目周边楼盘天福时代阳光、新海源品阁等项目都推出了不同程度的价格优惠。北村片区，鲁信含章花园 (论坛 新闻)已狂销千余套。

　　李沧区项目蓝山湾已释放出消息，新一期房源将于近期推出，每平方米均价在7500元－7600元。4月份，蓝山湾楼王组团开盘，均价曾接近8500元／平方米。可以看出，本期房源的价格水平有明显的下浮。

　　另一李沧中央居住区项目春和景明 (论坛 新闻 视频)，在4月份精装修房价格也曾达到8500元／平方米。近期，记者从售楼处了解到，新一期房源为毛坯房，10月份推出，价格约在8000元／平方米。

　　新推房源与前期产品略有差异，为蓝山湾、春和景明两个项目调整价格提供了一种解释。像2009年，李沧几个大盘轮番开盘，交替快速拉升区域价格的局面已不复存在。上述明显调控价格的几个楼盘，都曾在2010年之后，调控政策影响力爆发之前开过盘，现在不得不重新调控价格。

　　降到底　旺销项目再回涨价老路

　　现在，成交量回升之后，并非所有的楼盘都选择低开。2007年的城阳地王——阳光公园一号近期对外释放开盘价格，每平方米均价约为7500元－8000元，高于此前开盘的万科城 (论坛 新闻)市花园和中冶圣乔维斯。

　　城阳是本轮调控中一直比较活跃的区域，香邑漫步、万科城市花园、中冶圣乔维斯均是逆市开盘。青岛网上房地产显示，现阶段万科城市花园、中冶圣乔维斯所剩房源均已不超过100套。

　　香邑漫步自5月份开盘之后，客户到访及成交一直表现平稳，已销售640套房销售，月均销售200套。目前可供挑选的房源已经不多，上周六、周日成交仍超过10多套，而二期项目要到10月底才有望推向市场。

　　记者调查发现，几个此前逆势开盘的项目，后期分批推出的房源均有价格缓慢上涨的趋势。李沧东部一楼盘，目前已取消7月份开盘时的优惠政策，均价约为8200元／平方米。

　　在记者采访中，两个李沧大盘的销售负责人均表达了类似的观点，因为后市政策不明，周边项目都在谨慎地小幅上涨，涨价有利于稳定前期客户，聚集人气，这几乎是楼盘销售最惯的手法。

　　低价开盘促销过后，下阶段后续开盘项目优惠幅度或将缩小

　　太平洋房屋山东区域总经理林宪周分析，目前几个热销的新开盘项目，一般定价都比周边二手价格有很大幅度的优惠。

　　以伟东幸福之城为例，开盘价格不到8000元／平方米，旁边百通馨园二手房价格在9000多元／平方米。目前，伟东幸福之城二期推出的三批约1000套房源，销售已达到九成。再如8月份推向市场的鲁信含章花园，精装房每平方米价格约在11000元－12000元，旁边竹韵山色一期、北国之春的二手房价格约为11000元／平方米。不到两个月时间，鲁信含章花园网上签约已过700套，相关销售人员透露，实际销售已过千套。

　　在部分楼盘通过价格调整引发成交回升之后，后续市区稀缺地段的楼盘优惠的幅度已在收窄。近期，海尔东城国际旁边的恒易慧心园对外称，开盘均价将在12000元－13000元／平方米。海尔东城国际的二手房也基本在这一价格水平。在福州北路上，万科倾力打造的高端项目万科蓝山，预计将于9月底到10月初开盘，起价将为13000元／平方米，均价将达到15000元／平方米。

　　在七八月份市场启动之后，“金九银十”市场已进入新阶段，不再是试探购房者在什么价位会入场，而是一点点考验购房者对涨价的承受力。仰头是调控政策构建的价格天花板，缓进中的房价，也在考验这天花板的容忍度、硬度、成色和持久性。