9月份第一周是“金九银十”的开幕战，但是9月份第一周的数据显示，北京市二手房日均成交量不足530套，距离800套的正常值仍然有相当大的距离。

　　链家地产副总裁林倩认为：“只要调控政策仍然还存在，那么下半年二手房市场的成交仍然会在不温不火的状态中徘徊，难以出现真正的回暖。”

　　成交量仍未回归正常值

　　日前，记者走访了位于朝阳公园附近的某中介门店，经纪人告诉记者，5、6月份成交很少，但是到了8月份成交突然开始回升，8月份下半月的业绩相当于6月份的业绩总和。

　　8月份开始，北京新房、二手房的成交量开始回升，一些刚性需求购房者看到没有进一步的政策出台，房价也没有进一步下跌，于是开始出手。

　　林倩对记者说：“近期由于没有更严厉的政策出台，一些刚性需求开始入市，造成市场购买人气突然增加，因此从成交量来看，出现了小幅度的回暖，但没有明显的回暖，因此现在所说的回暖都是假性回暖。”

　　林倩认为，根据以往的经验，成交量恢复到正常的范围应当是连续一周都出现日均800套的成交量，但是9月份第一周的数据显示，日均成交量不足530套，显然还不到明显回暖的状态。此外，政策出台前的3、4月份月成交3万-4万套。调控政策后7月份月成交1万套，8月份成交1.2万套，当月成交回归到1.4万套-1.8万套才是正常状态。但是林倩预测未来几个月的月均销售达到1.5万套的水平都有困难。

　　另据北京市交易管理网的数据，今年5-8月，全市二手住宅共47095套，与去年同期相比锐减了48.6%，将近一半。

　　因此，林倩认为假性回暖的原因在于首先成交量并没有回到正常值上，其次价格没有明显的攀升，第三业内认为政策还没有出尽的可能性仍然存在。

　　林倩认为：“调控政策仍然还存在，二套房贷政策仍然存在。二手房的不少客户都是改善性需求，加上二手房的折旧等等，首付都超过50%，因此，预计下半年二手房市场的成交仍然会在不温不火的状态中徘徊。”

　　业主提价并未成趋势

　　随着成交量的小幅回升，目前有一些业主开始调高报价。但是业主调高报价的行为并没有成为一个趋势。

　　林倩向记者表示：“二手房价格自6月份以来就没有明显的变化，即使业主有提价的行为，也只是个别现象，绝对没有成为一个趋势。”

　　林倩说，9月第一周成交量上涨议价空间相比一个月前反而拉大5%左右。6月份议价空间达到了17%-20%，8月份议价空间缩小到10%以下。

　　一般而言，旺市的议价空间相对于淡市为小。业主挂牌价超过成交价，说明业主对未来市场价格预期高于消费者，信心过高。

　　远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇对记者说：“事实上，新房的价格对二手房也造成了很大的影响。新开楼盘目前以价换量的策略被越来越多的开发企业采用，因此新盘周边的二手房也会受到低开新盘价格的影响。受此影响最明显的就是通州。”

　　由于通州新政出台前的涨幅比较大，价格水分也比较大，加之低开新盘对周边二手房的影响，目前通州已成为二手房复苏最慢的区域。

　　目前通州的供需比已经非常小。通州区域新增房源与客源比达到了1∶1.2-1∶1.8。而正常情况下，1∶3应当是比较平衡的供需比例。西城、海淀与朝阳公园板块的复苏则比较明显，业主提价基本都集中在这几个区域。

　　同时，链家地产数据显示，存量房源挂牌价调价房源中，67.9%的业主为降价，降价幅度为5.7%。而选择调低价的业主70%以上为一个月以上仍无法成交的，总价下调幅度在1万或者2万左右，但挂牌均价普遍还在总体水平以上5%-10%。因此二手房价格仍然处在一个相对平稳的状态。