冷冻许久的楼市出现了回暖的迹象。日前一些机构统计显示,京沪广深等地的一线楼市出现了成交量环比上涨,价格也有一定程度的反弹。

　　在新一轮楼市调控行至百余日的时间点,骤然而生的回暖多少显得有些尴尬和讽刺。更加让人看不懂的是,在此次楼市回暖出现之前,一些地产开发商已通过公开渠道高调表达了对楼市前景的悲观。而在以往的调控中,这些作为房地产市场的主导者及参与者的开发商向来不服软。从开发商出人意料的主动劝降到市场上表现出来的量价扭曲,这不仅让本轮楼市的回暖显得莫名其妙,同时也令人们对楼市的调控效果充满疑惑。

    这是否是市场真的“回暖”？会不会导致房价开始新一轮的反弹？新的调控政策是否随之而至？一系列待解的疑问又一次摆在了聚光灯下。

　　调控由说教转向强力

　　“从房地产调控本身来看,调控的手段和工具有了新的变化。对于中国的地方政府来说,最重要的政策调控工具是乌纱帽,这个乌纱帽我认为已经开始使用了。”在日前搜狐经济学人月度论坛上,中国社科院金融研究所研究员尹中立指出,一些信号开始显示,房地产调控的手段和工具正在由说教转向强力。

　　尹中立表示,在上月召开的房地产内部关于落实政策性保障住房的会议,有三个单位参加了:中纪委、建设部、高院参加了。而这是“三个对于地方政府官员来说是比较可怕的单位”。而在尹中立看来,如果有一个更大的乌纱帽被落地了,那就是政策性加强的明确信号。

　　对于历经百日调控的楼市却出现回暖,尹中立认为,原因有二:首先,基于以往历史经验的判断,房地产市场的调控措施一向效果有限。

　　尹中立表示,“从2005年开始搞房地产调控,国八条出台之后,房地产市场的调整持续了半年时间。但是到2006年房地产调控的时候出台国六条,在市场上表现的效果只是一个月时间,效果是递减的。更重要的是 2007年调控到 2008年底,政策出现逆转。这给市场一个强烈的信号,国家为了保经济增长就不能够把房地产市场怎么样。”

　　“按照开发商的意思,房地产调控首先撑不住的是政府,而不是企业。经过市场与政策博弈的结果,这就得出两个重要的结论:市场的价格是永远会上涨的,调控之后只会涨得更高,这是历史经验的总结。”尹中立表示。

　　同时尹中立表示,地产市场量价不协调的另一个很重要的原因,是房地产开发商手中充裕的资金。“2009年的楼市是一个大牛市,2009年的大牛市是超乎所有开发商预期之外的。结果就是收入大幅度增长,但是拿地的速度没有同速度增长,导致了去年年底、今年年初账面上的负债率处于下降的状态。所以去年开发商4万多亿的销售收入,但是拿地的现金支出不到1万亿。收入比拿地的支出多了3万多亿。这是他能够抵御房地产政策的一个很重要的原因。”