开发商资金状况恶化 现实状况究竟如何？

    国信证券首席房地产分析师方焱在报告中指出，信贷政策偏紧，已经使得上市公司杠杆水平下降。2009 年12 月行业杠杆水平达到3.2 倍，为2007 年以来的最高值。随着政策组合拳的连番出台，行业杠杆水平逐渐下降，到今年7 月底，已降至2.7 倍，已低于过去三年的平均水平。

    杠杆水平的下降主要有以下两方面原因：信贷政策偏紧，在开发商资金来源中，国内贷款的占比下降。根据国家统计局数据显示，截至7 月底，国内贷款在开发商资金来源中的占比仅为19.4%，低于过去3 年22.2%的平均水平；新政调控下，新房销量下滑，定金和预收款在开发商资金来源中的占比下降。截至7 月底，定金和预收款在开发商资金来源中的占比为24.1%，与去年底27.9%的水平相比，下降3.8 个百分点。

    根据已披露的A股房地产上市公司中报，112家上市房企（剔除变更主营业务的ST兴业）上半年销售超1200亿元，总负债逾7836亿。即使扣除预收账款，112家地产商的总负债也不会低于5000亿元。另有H股上市房地产公司，亦背上了巨额的负债。

    中银国际分析师田世欣指出，从 A 股上市房地产企业中报来看，由于对后市的预期并未如2008 年的悲观，上市房企的负债率较2008 年6 月末也有一定的增长，平均净负债率达到历史新高。田世欣认为，由于目前银行开发贷款已有收紧趋势，如果销售回款出现问题，当前开发商的资金状况是不容乐观的。

    招商证券分析师贾祖国指出，从净负债率（剔除预收账款）上看，地产行业的上市公司净负债率有所提高，已经从2009 年的-15%转正变为35%。地产公司的再融资全面收紧，无法获得权益性融资，导致行业净负债率有所上升，目前该数值比起2008 年的133%还有很大差距，但如果继续上升，理该引起警惕。

    方焱也指出，根据中报披露数据，全行业扣除预收账款的资产负债率达到48.2%，比2009年末提升1.2 个百分点，一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重也由一季度的52.5%上升至60.3%，从历史情况看，目前两指标仍低于2008 年同期水平，这是近几月来房价得以坚挺的原因之一。

    开发商资金状况的恶化更为显著的标志，是经营性现金流指标的变化。国信证券报告中显示，上半年122 家房地产开发企业经营活动现金流净流出811 亿元，净流出水平较一季度末增加371 亿元。用整体法计算全板块平均每股经营活动产生的现金流量净额由一季度末的-0.43 元下降至-0.73 元，平均每股现金流净额也因此由正转负，由一季度末的0.03 元下降至-0.04 元。

    长江证券分析师苏雪晶指出，“我们曾在中期策略报告中对房地产上市企业资金链做过估算，当时的结论为房地产企业在年底资金紧张程度将达到2008 年年底的同期水平。中期报告中现金存货比维持在0.25 的水平，符合我们中期策略的预期。”

    上市公司况且如此，非上市公司更加饱受煎熬。一位不愿透露姓名的私募股权基金合伙人告诉记者，现在二三线城市甚至四线城市，到处是缺钱的开发商，中小开发商很缺钱，大量依赖非银行渠道融资，最明显的表现是项目纷纷推迟入市进度。很多企业通过高利贷维持生存，年利率达到14%至15%。“银信合作”叫停以后，依赖信托融资的规模严重受到限制，仅为四、五亿。

    他还告诉记者，有企业为了生存，不得不引入外资基金，利率高达22%。在二三线城市，许多资金不足35%的高杠杆开发商都在岌岌可危中。11月份，开发商将迎来银行的信贷催还高峰，而春节则是最后一个关口。如果不能在“金九银十”中迅速回笼资金，资金链很有可能断裂。