我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖谈道：“预售款监管政策能不能起效，关键还是看执行。预售款监管的主体估计应该是和政府合作的银行或金融机构，而这些机构能否真的落实，现在很难预测。”

　　近日，开发商预售款将纳入监管的消息，在北京楼市不胫而走。与此同时，国土部也召开新闻发布会，通报了国内囤地开发商名单，并表示将采取得力措施，加快清理查处工作。一时间，房地产调控又带给人们一种山雨欲来的感觉。房价究竟会不会大幅下跌，受到市场的极大关注。

　　预售款纳入监管早有征兆

　　预售款纳入监管并非空穴来风。早在今年4月13日，住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》进一步重申，要完善商品住房预售制度，要求“各地尽快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设”。

　　而在北京之前，青岛、石家庄、武汉等城市也都就该问题出台相关细则。记者调查了解到，该政策在青岛等地的实施过程中，截至目前，并没有对价格下行形成立竿见影的作用。

　　“据我所知，行业内对于预售款纳入监管的政策，并没有形成浓重的担忧气氛，近期甚至都没有什么人在说这件事。预售款从今年3月1日开始，就受到青岛市国土资源和房屋管理局下属的市住房置业担保中心的监管；不过这笔钱并没有完全冻结，通过向主管部门申请，还是可以使用的。”青岛一开发商对记者坦言。

　　而青岛百通集团合建行公司副总经理吴云海告诉记者：“青岛近期开盘的几个楼盘卖得都非常好，基本属于抢光的状态。价格相对调控前有所回调，但是，并没有因为预售款监管发生房价急速下降的事情。”

　　效果取决于政策执行力度

　　随着银行开发贷款的收紧，开发商的开发资金对预售款的依赖在加强。据了解，预售款在开发商项目开发资金占比中，通常可以达到30%-40%的比例，这就决定了一旦预售款受到严格监管，将直接限制开发商现在滚动经营的模式。

　　中原地产三级市场研究部研究总监张大伟预测：如果收紧开发商的预售款，将相当于收紧开发商的自筹资金比例，预售款监管有可能提高自筹资金比10%以上。

　　而也有专家对预售款监管的政策效果产生质疑。全国房地产经理人联盟常务理事陈真诚告诉记者：“预售款监管现在比较普遍的说法是，将项目开发分成4个阶段，预售款在每阶段可以提取25%。但是，一个项目的预售不一定是一次完成的；如果第一次开盘，卖了1个亿，第二次开盘，卖了两个亿；而该项目还有若干期没有开盘，那么预售款提取25%应该按照什么数字提取？”