调控以来的降温似乎正在被打破，最近不少一二线城市出现了一些看似回暖的情况。北京7月份成交量开始回升15%，个别楼盘房价上调10-20%，南京有些楼盘也取消了优惠甚至小幅上调价格，销量有所回升。广州、上海的成交量也有回升，杭州成交量甚至环比上月上涨两倍以上。甚至有的开发商开始逆市高开，彰显市场强势回暖迹象。作为市场预期的反应，地产股近期的走势也明显强于大盘。一线地产股万科、保利等近一个月都有不错的表现。

　　于是有人惊呼：市场已经回暖！这种论调似乎正在发酵之中，并且对不少购房者产生相互促进的影响。笔者不禁要问：调控已经完成了吗？楼市真的触底回升了吗？

　　一、市场乱象的原因分析

　　乱花渐欲迷人眼。市场的剧烈变化，让消费者难以把握，已有敏感人士对此进行分析，然而见解不一。应该说各个城市的具体原因错综复杂，但是归纳来说，无外乎以下几个原因：

　　首先是开发商推盘量剧增，市场热点剧增。四月份国十一条的出台市场形势急转直下，消费者迅速转入观望，开发商也是如此。很多原计划四月底和五六月份推出的楼盘纷纷改变计划，加之开发商09年收成不错，手头资金较为充裕，所以观望了一段时间。但是进入下半年，开发商的资金压力开始加大，很多09年市场火热时期开工的项目按照发展周期也进入了上市阶段，加之最近市场形势没有继续恶化，看房者增多，金九银十的销售旺季即将来临，众多因素都促成开发商近期推出房源。开发商推盘在一些大城市呈现遍地开花的态势，与之相关的市场热点炒作和营销包装开始升温，造成市场供需两旺的印象。但这只是印象而已，因为消费者依然看多买少，开发商定价依然还比较理性。

　　其次是媒体缺乏专业操守，沦为开发商造势的工具。大众媒体作为社会的公器和良心之所在，本应作为公众利益的表达渠道和代言人，本应成为监督市场的舆论手段，本应成为理性探讨房地产实际价值的平台，但是在广告利益的诱惑下，在资本的驱使下沦为开发商宣传造势的工具。报纸、电视、网络、广播近期楼市的硬广告开始增多，一些地方主流媒体乃至党报，甚至开始每每以报社记者的名义大发开发商自我炒作的软新闻，混淆是非。更多的媒体缺乏冷静的专业思考，对于市场的点滴变化草木皆兵，唯恐天下不乱。某一天有项目开盘，成交量上涨就解读为市场回暖，大肆评论炒作，以吸引眼球，敲击着消费者脆弱的心。这种炒作是偏离市场真相的浮躁表现。

　　再次是消费者恐慌心理。开发商也好，媒体也罢，必须作用于消费者才能起到作用，消费者是最根本的因素。楼市的消费者主要是有投资客、改善性需求和刚需构成。目前入市的投资客抱着抄底的态度，总希望比别人入市更早，出手更早，这是以往应对调控带来的经验；憋不住的刚需开始下手了，因为以往没有买房的教训历历在目；一般的改善型客户也频频看房并出手，生怕错过又一轮房价上涨的良机，错失财富保值增值的机会！这里需要注意一个因素，就是不同的消费者在行情中的表现不一。第一轮入市的一般是刚需和改善性需求，市场陷入疯狂的表现就是投资客占据主流。在投资客没有大量入市的情况下，恐慌大可不必。

　　这里面值得一提的是地产股近期的表现。地产股走强并不是因为楼市上涨，最近的走势更应该被认为是对于此前调控认知过于保守的修正。笔者此前撰文提到，调控的本意是让楼市平稳发展，很多投资者尤其是机构投资者却进行了很悲观的判断，纷纷抛售地产股，然而市场的错判必然要修正。当投资者意识到调控并不是非常严厉时，就会发现地产蓝筹依然是不错的选择，从而使得地产股有表现的机会。而此时不少机构投资者的地产股却卖的差不多了，真是杯具。