其次是兼顾改善与投资的需求者群体（大约占20%），这部分人手中有一部分钱，具有改善住房的条件，但并非一定买房，还要看房价预期，尤其是中长期预期。

　　当然，也有介于投资与投机之间的人（它们占10%左右），即买房子基本不住，是为了卖而买，套住了先拿着，拿久了，可能扛不住，因为钱是借的。后两部分购房者就是所谓“空置房”的所有者。

　　必须强调，以上测算只是估算，而且该比例会随着市场变化而变化。比如，2010年二季度以后，外来人口在北京买房限制增加，投机者都靠边观望，希望改善住房条件的购房者也不急了，唯有结婚被认定为“刚需”，而且这种刚性需求也是不得不出手。其实在我看，结婚也未必真的刚性，如果大家相信任总的话，今后几个月房价还要跌，暂时租房子结婚为什么不行。这就是为什么今年二季度以来租房市场火爆的原因。

　　房地产乱象年年翻烙饼，未来可能更乱。为什么？

　　在理论上，一直说不清住宅的性质：是消费品还是投资品？许多经济学家一口咬定住房就是消费品，因此必须像粮食蔬菜那样被严格监管，价格涨跌幅不能被（货币）流动性所左右。也就是说，即使M2增长了30%，房价也不能涨。

　　但大多数老百姓则不管经济学家怎么说，看着物价连年涨，钱在银行存着却年年赔。除了房子，基本是买什么什么赔。想一想房子的使用价值不会“折旧”得这么快，再想一想过去十年虽然房地产市场经历了无数次风风雨雨，但房价整体上行趋势不变。你让老百姓怎么选择？！

　　于是有人士说：流动性泛滥才是房价持续上涨的真正祸根，物价飞涨预期下的房价怎么可能不涨。想一想中国的M2每年平均增长15%以上，2009年差一点就奔30%去了，货币这么多，房价怎么可能不涨。

　　于是有经济学家又说，货币虽多，物价没怎么涨呀！若不是房地产市场吸收了如此巨大的流动性，这么多的货币发行怎么可能不冲击实体经济和消费品市场。没有了房地产市场和股市，不知道有多少商品要如大蒜、绿豆、中药一样暴涨。

　　所谓刚需其实是被物价上涨的预期催的。只要物价上涨的预期在，房地产市场的刚需一定会大幅度增长，各种需求都会成为刚需，没有需求的，也会被迫投资。因此，中国房地产市场的最大刚需实际是“被投资”需求——被迫投资。