现在每个房地产市场热点都可能成为全民讨论运动。房价到底假摔了没有、空置率是不是虚高都会引发一场铺天盖地的口水仗。一位地产大佬日前称，“中国不是没有刚性需求，如果没有刚性需求就不会有人骂房价高了，大蒜价格高不是所有人都骂，因为有人不吃大蒜，但房价不管高低都有人骂，说明还是有这种刚性需求。”刚性需求的高低关系着调控政策的力度和取向。我们发现，说到空置率还有几种概念可以讨论，可究竟什么是住房刚性需求似乎连个统一而准确的定义都没有。

　　最大刚需 “被投资”一手造就

　　地产新政执行“百天”以来，虽然房价表现纠结，趋势却是向下的。8月初，一些媒体报道：很多城市刚性需求再度进场，少数城市的二手房在7月底的销售数据出现量价齐升的情况。

　　比如北京市的许多二手房售价高于附近刚刚开盘的一手房；深圳7月二手房成交量则整体呈现向上态势；哈尔滨则出现二手房价格上涨。是房地产产业链中的利益集团纠结在一起捣鬼，还是真有所谓的刚性需求在抄底？

　　任志强说，房地产市场的刚需是客观存在，任何时候都有。但有一点任总没有说：刚需与价格预期是成正比的，即，当市场预期房地产价格还要持续走低时，再刚性的需求也会等，相反，当市场预期房价还要大涨时，没有刚性需求的人也会加入购房大军。

　　而按任总最近的说法，今年三四季度房价还会下跌，甚至明年上半年都会下跌。连房市死多头任总都预期房价会跌，刚需怎么可能提前释放？再看北京上海等大城市的销售记录，除去两限房，新开楼盘寥寥无几，二手房的销售数字仍然低于一手房，远远差于往年水平。没有销售量支撑，所谓7月下旬刚需助推房价反弹是莫须有的。

　　地价数据也能够证明我的判断。一般来说，房价上涨，地价会先于房价上涨，而最新的数据说明，北京上海等大城市，地价还在大幅下跌之中，比如北京，二季度地价下跌26%，7月的地价进一步下跌，有的地块下跌了50%以上。地价跌了这么多，说明住宅市场需求很冷，所谓“刚需”很可能是“造出来”的。

　　我相信房地产市场的刚需是客观存在、永远存在。

　　我在新著《保卫人民币》中，曾对房地产市场的正常需求按比例和急切程度排了队，对很多具有较强流动性（人口）的超级大城市而言，目前80%的城镇常住居民已经有自住房，剩余20%是租房或非产权房。但如北京，流动人口太多，相当大的一批外来居民只能租房。这批人都想买房，但绝大部分买不起，不可能奢望买房。

　　测算需求要实事求是：不仅要有需求，也要差不多买得起。一些需求是刚性较大的，比如结婚需求，它大约占等待买房排行的第一位（大约占40%）。

　　排在第二位的是改善性住房需求（大约占25%），这部分人是弹性的，价格符合预期可能形成刚性，高于预期，则会按兵不动。