市场供应量将随之加大，楼面地价相应降低

　　此轮房地产宏观调控还在往纵深发展，更为细致的容积率及建筑密度的监控有望提上日程。这意味着，以往房地产商试图通过“综合容积率”的做法以达到利润最大化的投机方式，或将被终结。

　　距离当初拿地之时，位于上海浦东新区的某楼盘发展已有4年左右时间。该楼盘开发商向《第一财经日报》表示：“因为地拿得早，所以当初申请两块土地进行平衡容积率操作，还有商酌空间。要放在如今，根本不可能通过。”

　　他所指的“平衡容积率”，在房地产业中已是一个公开的秘密。据一位不愿意透露姓名的开发商介绍，由于上海的单块土地出让面积并不算大，有一种通常的操作思路是，开发商在获取两幅相邻地块之后，通过报批将两幅地块的容积率实行平衡或协调。“只要整体受让地块的容积率达到标准即可，而细分地块的容积率，则根据自身产品打造需求进行调节。”

　　容积率的调整，对于开发商来说意味着什么？一位专门为房企提供项目设计方案的业内人士称，“仅仅提升0.1的数据，就可以带来较为可观的利润回报。”该人士向记者解释道，“平衡容积率的目的，可以使地块组合的利润回报达到最大化。”

　　举例而言，两幅相邻地块容积率分别为2.2和1.8的话，按照单个土地操作，高层公寓产品是不可避免的。但如果将容积率实行平衡，其中一幅地块就可以调整为做低密度的别墅类产品。“在别墅产品方面，可以高品质的理由提升价格，另一方面，公寓产品却可以通过提升容积率来获取更多的数量，利润同样丰厚。”该业内人士表示。

　　不过如今在上海，这一“盈利”渠道已被严堵。在多次公开土地推介会上，由于不少地块均属“捆绑”出让，因此开发商们普遍对于能否操作平衡容积率表示关切。然而，相关部门对此的回复均是“不可操作”。与此同时，记者通过多个渠道了解到，这一做法在近几年已无成功范例出现。