李先生在城东一楼盘租住了一年，由于交通配套齐全，房子也舒适，就有了买房的打算，恰好业主也有心卖房。但两人在二手房交易上都是头一遭，面对交易流程一头雾水，如果找中介公司代办则要交纳不菲的佣金，于是十万火急找到本报，希望了解其中的流程。

　　据笔者了解，南京市房产协会经纪人专业委员会规定，二手房买卖代理费用为成交总价的2.4%，交易双方各承担一半。这样算下来，交易一套总价100万的二手房，买卖双方总共需要支付房价的2.4%即2.4万佣金给房产中介，确实是一笔不小的开支。

　　业内专家介绍，其实二手房的买卖程序并不复杂，消费者完全可以自己完成，主要是在合同订立和贷款这两个环节上多留个心眼。

　　签好合同最关键 阴阳合同风险大

　　二手房交易委托中介办理的各项事务，市民只要熟悉流程，都可以自己办理。买卖双方商谈好价格之后，可以到房产局花1块钱购买一份房产买卖合同，明确付款方式、交房时间、交房细节等各个环节，保护交易双方的利益。

　　据中介公司介绍，由于目前未满5年的房产缴纳的税比较高，所以有些购房者为了合理避税，会在房产局的交易合同中做低成交价格，同时再私下签订一个买卖合同，写明实际的成交价格。这样一来，房产局买卖合同就相当于走一个过场，也避了税。但江苏苏源律师事务所资深律师王炜提醒，为了保障交易，要把所有细节在私下订立的合同中写清楚，同时备注如果未来与房管局提供的买卖合同有出入，以前一份合同为准。“签订这种阴阳合同的做法风险比较大，而且房产局对于每个区域的房屋交易价格有最低的价格限制，如果交易价格明显低于规定的价格将不被认可。”王炜律师说。

　　让卖家先还贷款 产权证要验明正身

　　签订好合同之后，买卖双方就可以继续下一步了。如果卖家的房贷已经结清，房产交易的过程就相对简单，但如果卖家还在还贷期间，交易就存在风险，最好让卖家用自己的钱先把贷款还清解押，再进行交易。因为没有第三方监管，一旦买家付了钱给卖家还贷，但卖家却不配合过户，就会产生纠纷。而如果买家也需要做贷款，这时就要把贷款的相关材料递交给选定的银行进行审批，看是否符合贷款的条件。

　　这时，买卖双方可以将房产证拿到房产局过户，买家务必要等房产局查验清楚房屋产权清晰之后，才能将首付款打给卖家，全款结清则要等领到房产证、验收房屋之后。