仅仅是一场房地产调控，就可以把中国的地下金融利率大幅托高？究竟地产商需要多少资金。

　　据国家统计局1～5月全国房地产市场运行情况显示，5月全国70个大中城市商品房销售额为3335亿元，比上月减少1113亿元，降幅为25%。

　　资金回笼少了1000多亿元，但开发商的投资还在不断增长，5月房地产开发完成的投资达到3985亿元，环比上涨了近20%，增加了648亿元；与此同时，5月的土地购置费用也达到了1019亿元，环比增加了709亿元，同比增长了1.59倍。

　　仅仅是这两项，开发商就必须比上月多投入1357亿元。去年房地产市场供求两旺，开发商的资金准备充分。这2000多亿元的差额也许并不可怕，“可怕的是政府的调控措施还在继续推行”。某上市房企的财务副经理表示。最近的一项调控措施是国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，如果这一清算严格执行，房地产行业仅仅是去年的土地增值税，就要再面对1000多亿元的支出。

　　该通知要求各地政府，6月底前上报当地清算计划，并选择3～5个定价过高、涨幅过快的房地产项目作为典型清算对象。事实上土地增值税早在1993年已经颁布，该税种采取累进税率计算，原则是毛利越高，课税越重。但一直以来各地的土地增值税征收不力，通常是按销售金额1%预征，又极少进行清算。世联地产(26.36,-1.02,-3.73%)有报告指出，按2009年全国商品住宅销售额3.8万亿元计算，以现行的预征率，开发商最多一共预付了763亿元土地增值税，而如果国家严格累进税率计算，2009年开发商应缴土地增值税额最少也达到2641亿元。

　　中央此番对各地的清算，并未要求严格按照四级累进利率进行征收，只是规定核定征收率原则上不得低于5%，换言之，这意味着，开发商2009年至少要交1907.5亿的土地增值税，开发商还要补 　1144.5亿税。这仅仅是去年的税款，如果还要清算往年的税额，这将是另一笔天文数字。

　　伴随着可能的支出增大，开发商的融资渠道却一再被压缩。“公司面临着较大资金压力等风险挑战”，6月中旬，深深房A(5.07,-0.11,-2.12%)(000029.SZ)发布预告称，这也成为调控以来首家坦承资金风险的开发商。据WIND资讯统计，2009年至今，申万行业分类下共有49家A股房地产公司公布增发预案，拟合计募资金额超过1100亿元。但截止到六月，超过30家公司的股价跌破增发价，占比超过六成。以往行之有效的“圈地—圈钱—圈地”模式变成可望不可及的酸梅，以至于招商地产(16.29,-0.11,-0.67%)(000024.SZ)、世贸股份(600823.SH)等行业巨头不得不宣布撤销增发议案。

　　另一方面，开发商的主要资金来源——银行融资也越收越紧。6月15日银监会罕见地发文警示，今年部分信贷资金形成的实质性风险增大。与之相对应，有开发商表示开发贷越来越难申请，特别是土地抵押形式的贷款。“银行告诉我们，下半年这类土地使用权抵押贷会全部终止。”一上市公司的财务负责人向记者表示，而在建工程抵押贷也只能拿到评估值的50%。

　　房地产基金成融资新宠

　　面对着巨大的资金缺口以及旧融资渠道的淤塞，市场开始期待开发商降价卖房以回笼资金。

　　“降价是降价，融资是融资，两者不能一概而论。”上述上市房企的财务负责人表示，是否降价要视各地市场情况不同而定。如果市场进入冰冻期，开发商无论如何也要降价应对。“但具体降多少，怎么降要看市场状况。”他认为，因为现在国内大部分房企资金链都比较稳健，还没到急速降价回补资金链的阶段。

　　“但寻找融资渠道却关系到企业未来战略的实施。”他表示，现在中国经济还处于资产增值阶段，谁握有资金就等于握有未来市场份额。摩根士丹利亚洲董事总经理娄刚同样认为：“未来一年，对有较大融资能力的公司来讲是一个机遇。”

　　“小公司搞私募，大公司搞基金。”业内人士这样形容现在的国内房地产市场。

　　“预计超过100家地产商已建立了自己的房地产基金。”上海第一太平戴维斯物业有限公司总经理刘德杨佐证了这一观点。他表示，现在国内开发商积极寻找除银行贷款外的其他融资途径，其中包括复地、华润、中海及金地。“房地产基金使地产商更容易避免由政策变动、信贷收紧带来的融资困境。其成本更低，许多投资商要求的回报率低于13%至15%的信托融资成本，且更加灵活。”

　　4月初金地集团(6.86,-0.08,-1.15%)(600383.SH)宣布与瑞银(环球资产管理)合作发起的房地产基金第一期首次募集正式完成，此次募集为1亿美元，五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲。这是中国大陆第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。“金地不光要做房地产，在战略上，也要做房地产金融。”金地总裁张华纲表示。他预计到2015年，中国房地产金融市场管理总资产将在9100亿元左右。

　　金地集团董事长凌克在2009年业绩说明会上坦言，公司对于地产基金寄予厚望，期望三年内人民币基金管理的规模达到80亿~100亿元。这些房地产基金今后主要投资于住宅房地产产业，同时也会对商业地产、并购进行投资。