但是，哪些商业地产最具投资价值、如何运作一个成功的商业地产项目，成为开发商们最为关注的问题。

　　业内专家给出的答案是根据经济转型和产业结构的调整，寻找合适的开发、投资品种。理由是今年国家提出经济转型，提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展。而当经济转型和产业升级时，会促成新的产业集群，且城市规划很有可能进行调整，这些都会衍生出新的商机。

　　记者综合各路专家的见解发现，适当规模的新兴城市综合体、传统的社区商业、商圈式酒店公寓、生产性服务地产，前景为业内所看好。而产业升级亦给写字楼物业带来新商机。

　　“未来比较热门的商业形态将是新兴的城市综合体。”在上海社科院商业研究中心主任朱连庆看来，一线城市中心城区商业发展已经经历了相当长的时间，相对成熟，调整的空间亦较小，而随着交通设施的改善，以及基础人口的大量导入，外围区域的新兴城市综合体将成投资热门。

　　相较单一的普通商业项目，城市综合体的优势在于集合了商业、酒店、办公等多种功能，引发的人群聚集效应不可低估。

　　不过专家同时提醒说，城市综合体是大型商业项目，但不能“一味求大”，不能作为形象工程开发，需结合当地实际消费能力以及市场环境等确定综合体的规模、业态组合，否则难逃招商厄运。专家建议，不管是开发商还是投资者可重点关注总建筑面积在20万平方米左右的项目。

　　同时，产业转型和升级已经成为未来经济发展的主旋律，这种变化将会为高档写字楼带来诸多机会。中国不动产研究中心统计显示，4月北京写字楼成交均价为22173元/平方米，而5月成交均价达到25000元/平方米左右。新政出台后，在租商业地产项目的租价明显上涨。

　　另一被业界看好的开发领域则要数社区商业了。

　　“目前开发商对社区商业的重视程度远远不够，社区商业仍然是一个薄弱环节，具有很大的发展空间。”中国社区商业工作委员会主任董利指出，社区商业是居民在日常生活中必需的一种商业业态，实际上是一个更可持续的商业模式，但目前国内大多数城市均存在社区商业网点严重不足的问题。同时经营业态亦较为单一、粗放，尚待升级。

　　依托商圈的酒店式公寓项目亦有投资潜力。业内人士表示，分布在商圈或者商务中心附近的酒店式公寓，既具有酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅和写字楼的部分特点，其综合性能很强。

　　据有关专业机构的统计资料显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%~10%左右，已经发展成为高档住宅投资产品中高投资回报和市场前景潜力巨大的投资性的地产产品。不过，酒店式公寓项目必须分布在商圈或者商务中心附近，而且周边配套设施必须成熟。

　　值得一提的是，不论是何种业态的商业地产，其运营均存在不小的风险，它需要开发商有强大的资金支持和专业水准以及整合能力，才能将品牌和利润发挥到极致。