中国房地产市场的投资型客户到底有多大比例,这是理解本轮房地产市场调控的前提。此外,在史上最严厉调控政策下,楼市成交量和房价、土地供应以及价格,将分别呈现怎样的走势?近日,中国四大地产巨头“招保万金”中的万科地产、金地集团以及北京首创管理层人士,就以上焦点话题,一一作了评析。

　　投资型购房者已受挤压

　　近日,早报记者从金地集团一位管理人士处获悉,金地在今年年初曾就楼市中投资性客户进行过市场调研。结果显示,在主要一线城市的投资型客户比例在40%至50%之间,二线城市投资型客户比例在30%左右。个别热点城市和热点项目,投资型客户比例会高于上述数据。

　　价格较为高端的楼盘买家或能较为典型的剖析案例。距离新央视大楼最近的住宅项目“首创禧瑞都”的已售房源中,超过三成为投资型客户。这是早报记者从北京首创一位管理人士处了解到信息。

　　该北京首创人士称,在“首创禧瑞都”已售出两栋房源的购房者中,有两成购房者选择一次性付款,可认为是投资型客户;在其余八成选择按揭贷款的购房者中,二至三成为海外买家,也可认为是投资型客户,二至三成为外地买家,四成为北京本地购房者。

　　该项目位于北京东三环CBD核心区,距离新央视大楼近百米。在去年年中开盘的2、3号楼均已售罄。记者从售楼处人士处得知,开盘时均价在4万元/平方米,最高成交单价超过7万/平方米。即将于今年6月底开盘1号楼,价格则定位于6.3万-6.8万元/平方米。

　　“2009年中国房地产市场销售规模的大幅增长包含了2008年压抑市场环境下释放的自住需求,也包含了政府4万亿计划、近10万亿新增贷款干预下大幅增加的投资性需求。”万科一位管理人士称,万科对其楼盘的购房者的调查结果显示,首次购房者比例从2008年的24%,升至2009年的30%;投资型客户比例由2008年的16%,升至2009年的19%。