选择定价过高的楼盘重点清算

　　此外,各地应有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过大的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局,税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。《通知》还要求建立问责制清算土地增值税。

　　至此,国税总局对土地增值税计算、预征、清算过程作出详尽的说明,使之具备极强的可操作性。

　　挤压房企资金链打击囤地捂盘

　　来自国税总局的数据显示,2009年全国商品住宅销售额38150亿元,应缴土地增值税款2641亿元,实际完成土地增值税征缴719.43亿元。也就是说,仅2009年,土地增值税征收缺口就接近2000亿元。高华证券分析师王逸指出,根据开发商公布的数据,截至2009年底,各公司累积已预提但未缴纳的土地增值税负平均占其2009年底现金余额的22％。显然,加快、从严实施征管工作应会进一步加大开发商、尤其是存在潜在资金缺口开发商的现金流压力。

　　国都证券报告指出,除了现金流的影响,土地增值税的严格征收也将对房地产企业盈利能力产生重大影响。土地增值税实行四级超率累进税率,当房价涨幅过大后,房地产开发项目的净利润率将不再明显上升,形成净利润率的天花板,企业盈利能力明显受限。虽然从理论上讲,土地增值税并不能抑制房价,开发商仍可通过涨价获利,但土地增值税实际上对商品房销售收入进行了重新分配,对房价涨幅越大、毛利率越高的项目影响越大,涨价所带来的收益将明显减低。

　　报告指出,正因为对现金流和利润的重大影响,土地增值税严格征收后,开发商囤地囤房情况将会减少,而周转将加快。这是因为尽管囤地囤房仍能带来绝对收益,但由于土地增值税形成净利润率上限,追求净资产收益率的开发企业将减少囤地囤房转而以合适销售价格定价加快周转。

　　不过有业内人士认为,政策是否能使房价降下来,取决于执行力度和持续时间。该人士表示,土地增值税清查的执行力度一直不太严格,地方是否会按照规定的累进税率执行以及实际的执行效果有待观察。南方日报记者卢轶。