不得不开征房产税

　　多年来，一直不断有开征物业税的消息释放出来，但一直没能开征，已使市场产生了“审美疲劳”。其结果是，政府在开征物业税这个问题上作茧自缚，业内对政府开征物业税之事将信将疑，开发商对政府的调控政策执行力度、调控效果将信将疑。就这样，即使房地产迎来了“史上最严厉的调控政策”，尽管房价下降大势已经形成，但开发商纷纷采取观望态度，迄今房价下降不明显。

　　进一步地，可以说，从市场种种迹象来看，如果政府决定不开征物业税或改革后的房产税这种准物业税，本文作者陈真诚认为，此轮房地产调控就将再次成为“空调”，房价肯定将再次出现报复性上涨，而且上涨的幅度会更大、速度会更快，房地产市场会变得更加疯狂，房地产泡沫问题会更严重。在这种情况下，由于开征物业税尚有多重障碍，就只得开征、也必须开征改革后的房产税。

　　如此看来，政府不得不开征改革后的房产税，以继续深化房地产调控。开征改革后的房产税，将成为政府即将祭出的房地产调控举措。

　　不难看出，国务院同意发展改革委《 关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，批准“逐步推进房产税改革”，这是政府即将在部分城市推出开征房产税的信号，也为部分城市开征房产税奠定国家性决策的基础，扫除如必须由国务院统一部署、地方政府没有开征或做出新的解释权利等相关障碍，意味着可能从今年就将“逐步推进房地产税”，向高房价做坚决宣战。

　　所谓“逐步推进”，意味着首先在部分城市试点，而后在全国逐步推开，而不是一开始就全国全面推开。如此来看，很可能即将在上海等部分城市试点开征将征收对象扩大到个人住宅的房产税，也即针对住宅保有环节征税的准物业税。

 　　7月份左右房价或明显下降

　　尽管不是开征物业税，但开征改革后的房产税这种个人住房消费税，实质是在住宅保有环节征收税费，其作用几乎与开征物业税相当，只是没有将土地纳入征税对象。开征改革后的房产税，必然将增大增加投资投机购房、大面积购房持房的成本与风险，目标直指投机，从而打击投资持房和投机性炒房需求及部分追求大户型、高档次的改善性需求，迫使房价合理下降。

　　应该说，“逐步推进房产税改革”这种信号释放出来，其早期的作用几乎与开征房产税一样，将对房价及房地产市场走势预期形成打击。到时实际开征，更将产生叠加效应，对房价及房地产市场走势预期形进一步打击。这样，由于针对保有环节开征房产税，对房价预期形成重力打击，将导致更多原本准备购房者观望甚至弃购，而已经持有存量现房者则将可能出现集体抛售的局面。再加上到底如何开征房产税并没有完全明确，而房价下降大势已经形成大势，但目前房价并没有下降到位，因此，在房价下降到多数人认为的心理价位之前，将有更多的人观望乃至弃购，将会导致成交量进一步下降。

　　另一方面，目前开发商坚挺不愿意降价的真正原因，主要不是有资金链等因素相关，而是与调控不会彻底、房价继续上涨而不会下降的预期相关。如今政府明确开征改革后的房产税，一旦开发商确认政府会下决心调控房地产，建立起房价肯定下降的预期，则不管资金是否充裕，多数开发商就都会不再继续选择坚挺或观望，而会选择加快推盘、促销乃至直接降价等促进销售的措施以促进销售，减少或放弃捂盘、持房、积压。如果房价不能及时有效下降到合理水平，则成交量还将持续低迷，尽管已经下降了不少。

　　这样，拟购房的消费者选择进一步观望乃至弃购、已持房者抛售和开发商加快推盘、降价促销等因素的综合作用，最终将促使房价下降，加速房价下降的速度。

　　当然，尽管未来房价肯定会下降，但目前开发商依然还在观望，并由于市场存在买涨不买跌的规律而担心降价后消费者会继续观望，而政府并没有明确何时开征、如何开征等具体细节，因此，政府即将开征房产税这一信号的影响力短时间内可能不会太明显，房价在短期内大幅下跌的可能性不大。

　　基于目前形势来看，房价普遍性出现明显下降，本文作者陈真诚认为，很可能会出现在7月份公布半年度宏观经济数据这一时间左右。这是因为，从2008年的经验看，房价出现明显的下降，往往要比成交量下降滞后3个月左右。到7月份，不但成交量已经下降了约3个月，房地产调控新政策也已经出台了约3个月，基本将完成政策效力的发酵，政策效力将比较有效地释放。而且，7月份公布的半年度宏观经济数据很可能显示，通货膨胀形势无疑会显得更加严峻，其后央行很可能加息。一旦央行加息，则会对房价产生立竿见影的打击效果。如果届时已经明确在上海等部分城市开征改革后的房产税，那么，房价将会加速下降，并加大下降的幅度。