三赌

　　购房者“买涨不买跌”的心理

　　在房地产市场前景尚不明朗的时候，开发商不仅要和政策博弈，还要和购房者博弈。正如陈国强所说，这种博弈会是一个漫长的过程，开发商不会主动地选择降价。

　　“如果购房人的预期都是房价会降，开发商没必要把房价硬挺在高位。不过，只要这样的预期没有‘拧成一股绳’，开发商就不会太担心稳住高房价会造成‘有价无市’的结果，这一方面因为刚性需求的大量存在，还因为购房者‘买涨不买跌’的消费习惯”。陈国强说。

　　北京建工地产建都枫景项目销售负责人高彬告诉《经济参考报》记者，调控政策是为了控制投资、投机性的行为，而真正有购房需求的还是占大多数。对于真正有刚性需求的购房者，他们不会长时间的观望，今年买和明年买的价格差别不会有多大，他们只是在看价格的浮动范围到底会有多大。

　　“如果降低房价，反而有可能加重购房者的观望情绪；如果保持价格稳定，有刚性需求的购房者最终还是会选择买房，开发商也就能在这场博弈中胜出了。”一位房产经纪说。

　　不过，市场运行的方向，往往是不以开发商的意志为转移的。开发商的算盘是否能够如意仍待考验。记者了解到，随着调控政策的出台，购房者的消费预期已经悄然发生了变化。最为明显的例子就是，投资客抛售的新闻屡见不鲜。

　　在北京南城的某楼盘，4月份的开盘价3 .1万元/平方米，开盘当日就一售而空，因为这一楼盘周围的同类二手房价格已经高达4万元/平方米。但记者发现，仅仅在几周后，许多房产中介就已经挂上了这一楼盘的信息，不少房主以3 .3万元/平方米的价格出售这一楼盘的房屋。记者与卖房人沟通后了解到，这一楼盘的购房人大多是拥有二套房，看到房市政策频出后，对未来房价的心理预期大打折扣，想尽早脱手。还好，其中许多人没有办完贷款手续，只需要找开发商更改底单，就可以把房子转手他人，还不用缴纳二手房交易的契税。

　　“决定房价上限的是投资需求，投资客的心态已经转向，北京的二手房价格已经出现明显变化。北京中原的数据显示，‘量价齐跌’已经成二手市场主流，传统抗跌区域也出现松动。这一价格变动趋势传导到新房市场只是时间问题。”一位券商研究员说。

　　根据中原地产对国内主要城市二手住房市场监测数据显示，从最近两周的情况来看，国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44%至92%之多。价格方面，各地房价下跌幅度却不太明显，5大城市房价跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。