进入今年以来，国家出台了一系列房产调控政策，尤其以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即新国十条)最为关键，被业内普遍认为这是迄今为止对稳定房价最严厉、最精准的地产新政。地产新政实施后带来了大量房产法律问题与纠纷，为此，本报特邀请律师对近期出现的一些典型案例进行详细的解读与分析，以期对广大购房者有所帮助。

　　问题1：首付比例和利率上调，购房者能否毁约退房？

　　不能

　　[案例]

　　去年刚毕业的丁某在大连从事软件设计工作，结婚后和妻子一直借住在岳母家，今年春季房展会期间相中了旅顺南路软件园新区一套98平方米的房子，不仅离单位近，环境也好，虽然该楼盘的价位相对于市内四区高昂的房价低出不少，但对丁某小两口来说仍是不小的负担，丁某几经犹豫，最终决定与开发商签订了商品房买卖合同并支付2万元定金。合同签订不久，国家出台了遏制房价上涨的新政策，不少城市出现了房价回落，给大家带来房价会进一步回落的预期。另外，根据房贷新政策，丁某还要多付一成首付款，也增加了小两口的负担。为此，丁某想退房待购。

　　■解析

　　新政不算不可抗力

　　根据法律的规定，因不能预见、不能避免、不能克服的客观情况导致商品房买卖合同不能履行的，才构成合同法意义的不可抗力，通常是指重大自然灾害、罢工、骚乱等社会异常现象及政府特殊情况下的征收、征用等客观情况。而房贷新政的调整不属于不可抗力范畴，该政策无非是导致付款比例和利率等方面的调整，其并不必然导致买卖行为无法完成，或导致合同的目的无法实现，故购房者不能以房贷新政为不可抗力为由单方面主张解除之前所签订的相关协议。

　　■提示

　　切勿擅自毁约

　　购买新房一般都要先签订认购书并交纳部分定金，若买方预期在新政出台后房价将下跌而不按照约定时间去签订正式合同，则定金无法返还。若买方不遵守合同约定而擅自毁约，而恰好出现房产新政出台后房价迅速下跌，则卖方不仅可以没收买方的定金，还有权向买方主张房屋贬值的损失。

　　问题2：外地购房者没有纳税或社保缴费证明，能否解除合同？

　　可以

　　[案例]

　　今春，大连某开发商在东北某市召开新楼盘推介会，55岁的蒋先生是东北某市的公务员，参加了开发商组织的看房团来连实地考察，蒋先生相中了某房屋，并与开发商签订了购房合同，准备用商业贷款购买，将来退休后到大连养老。当蒋先生把所有贷款材料提交开发商时，开发商告知还需要提供1年以上在大连纳税证明或社会保险缴纳证明，否则根据房贷新政银行暂停发放贷款。为此，蒋先生想退房，但开发商不同意，要求蒋先生一次性支付房款，蒋先生作为普通的公务员，倾尽全力难以支付全额房款，而且未到退休年龄也不能卖掉现住房来连生活。