当下，已有部分“散户”从上海、海南撤离，进军二三线城市

　　4月16日，温州瑞安人汪广森与一批“团友”带着银行卡前往武汉，次日遭遇新国十条，结果失利而归。

　　不过，去年温州人就成功操作过武昌繁华地段的几个楼盘。汪说，他们一出手就是半栋楼，当时以均价4000元/平方米买下，现在飙升到均价6000元/平方米。据猜测，目前进入武汉楼市的游资保守估计也过了亿元。

　　业内人士透露，短线炒房团真正的利益来源，是给开发商民间融资的利息收入，这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各种手续费不超过10%，但民间融资利率最低年息15%，高一点的，年息可达36%-60%(月息3%-5%)。

　　至于具体的操作规则，首先由开发商以很大的折扣把房子卖给“炒房团”，同时他们会签一个退房协议，在一定期限内，炒房团随时可以退房，开发商也随时可以将房屋出售。这个期限往往是一年或一年半，若过了期限，房子还没有售出，这些房就真正属于“炒房团”，他们可以再以二手房的名义出售。

　　周德文也有过去武汉考察的经历。前不久，他组织温州中小企业老板去武汉考察几个楼盘，刚下飞机就被20多家媒体包围。事后，当地报纸报道称“狼来了！温州炒房团大举进军武汉房地产市场”。

　　新“国十条”出台后，很多开发商专程到温州登门找周德文帮助促销。周表示，以前是北京、上海和杭州的开发商找上门的多，最近主要以沈阳、长春、长沙、武汉、大连等地开发商为主。

　　在通货膨胀预期之下，“炒房团”并没有出现大幅抛售现象。周德文透露，2009年7-10月，山西煤改拉锯战浙商完败，热炒山西煤矿的温州投资客陆续从山西撤退，辗转到杭州、上海，国外则进入迪拜、澳洲等地。12月，热钱从杭州退出，聚集三亚，三亚房价“疯涨”。当下，已有部分“散户”从上海、海南撤离，进军二三线城市。

　　民资新36条出台，游资何时回流实业？

　　人民银行温州中心支行的一项调查报告显示，60%的被调查企业认为，自己10%~30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”

　　对于房地产业的宏观调控，瑞安塘厦的周女士颇不以为然。

　　周女士家开有一座皮鞋厂，2008年金融危机袭来，出口定单突然少了，机器停工，银行又停贷了，她被迫拿家里刚买的奔驰车抵押，借了民间6分利息的高息贷款。到年底还是周转不灵，只好把上海的三套房子出手还债。

　　皮鞋厂前途“渺茫”，周女士干脆不再对皮鞋厂进行追加投资，拿着回笼的货款开始炒房。“温州、杭州的房价，真是随行就市。我跟着朋友在杭州滨江做，最快的时候一天就能赚10多万元，跟做皮鞋不好比的！”

　　“做实业几乎没有赚头，3%的毛利都没有。”从事眼镜架加工的黄女士算了一笔账：一年买材料花4000万元，产品卖了9000万元，帐面毛利有5000万元。同时，要发工资、水电、利息等管理费3000万元，要交17%增值税、25%所得税及销售额1%的各种附加税，工商、税务、环保等各个部门的开销以及大量应收款。结果，净利润可能为负！

　　黄女士坦言，虽然皮鞋生意亏本，但厂里机器必须运转，通过企业的授信额度以实业名义贷款，也可以用现有的房产作抵押，从银行“周转资金”炒楼，从而规避新政关于按揭贷款方面的限制。

　　一位知情人士透露，温州已形成至少7个由实体企业支撑的房地产公司，每个公司资金规模在30亿元以上，主要股东来自服装、鞋革、五金等行业。例如，皮鞋制造商奥康和红蜻蜓集团都聚集了数十亿的资金，在昆明、黄冈等地运作商业步行街项目。

　　在温州，最能反映工业景气程度的厂房出租价格，已经从2007年最高时的每平方米25元左右一路下降至目前的个位数。一位经济研究人士说，目前只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。

　　人民银行温州中心支行的一项调查报告显示，60%的被调查企业认为，自己10%~30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。