再说现实问题。所谓现实问题，就是不仅困扰现在，而且曾困扰过去，亦将困扰将来的问题。这方面，经适房的问题至少有四个：①政府保障的是居住权利，居者有其屋是提供住房，但不是提供产权，更不能“补贴”产权。经济适用房从完全产权到有限产权，仍然是一种基于产权的政府补贴方式，等于政府帮助购房者购买了产权，或者称政府赠与或补助了部分产权。这种补贴方式，对社会公众而言具有一定程度的不公平性。②不能补贴中等收入者，政府补贴只能从最底层的民众开始，补贴占社会大多数的中等收入者等于增发货币。③现有的制度设计，使得中等收入者获益比低收入更多，这显然不符合社会救助的基本原则。根据住宅保障的“三条线”，最困难的城市低收入者只能得到没有产权的“廉租房”，而中等或中低收入者却可以获得政府补贴的产权，将来房屋增值的收益显然更大，仅仅从制度设计上，就存在着一定程度上的倒挂现象。④经济适用房更是一种不可持续的住房保障形式。任何一种社会保障形式，都需要积累和可持续发展，比如养老、医疗等社会保险，都有一个积累的过程，运作得好，甚至可以盈利。但经济适用房不同，它相当于政府把应得的土地收益作为补贴，一次性地转移给了购房者，在这一过程中，政府积累为零。因此，政府永远都需要大量投入，并且投入永远跟不上需求的脚步。

　　这四个问题本身就不是经适房本身所能解决的，如果在解决这些问题的同时，和历史问题纠缠在一起，必然引起社会情绪的反弹，产生无法预料的后果。

　　因此，解决这一问题最简单直接的办法，就是彻底废除经济适用房，全面建设廉租房。以此次“经转商”为契机，一次性完成经济适用房的性质改造，之后使经济适用房完全退出历史舞台。

　　以出租为目的的廉租房由于不上市交易，内部循环，因此不会产生产权界定问题，也不会产生相关的贪污腐败。因此，欧美发达国家的住房保障都采取了此类方式，名称有所不同，执行细节有差异，但性质几乎完全一样。

　　我们“三条线”的住房保障制度设计和香港最接近。香港在上世纪50年代开始建设政府公屋（廉租房），为解决“夹心层”的问题，于1978年开始兴建政府居屋（类似经适房），租售并举。但由于政府居屋问题多多，政策多变，港府已于2003年推出新的置业资助贷款计划，2003年下半年，居屋等“可售”类的公屋政策被无限期全面叫停。所有剩余居屋预计到2010年至2011年度售罄，至此“港版经适房”全面退出。

　　对此，我们应该真正认识并承认以前政策的失误，承担失误成本，堂堂正正改正错误。我们可以考虑“夹心层”的住房保障，可以采用梯级房租、登记租屋的办法，使不同收入的阶层能享受到不同的住房保障。如果觉得都叫廉租房不能体现等级与身份，新的住房保障形式可以起一个合适的新名字，你可以叫“政府居屋”，也可以叫“政府租住房”，准确体现政府产权，和历史上的“经济适用房”划清界限，以免缠夹不清，自找麻烦一箩筐。

　　说到底，住房保障只能解决居住问题，并且是在一定时期内的暂时的居住问题。一个现代政府并不是保姆型，而是服务型，既要维护困难群体的居住权利，又要具有相应的手段鼓励公民去通过劳动获取收益，通过市场购买自己的房屋产品，如此，才能公平与效率兼顾