供不应求一直是支撑业内某些专家看好楼市的最重要依据，也成为开发商坚持高房价的根本原因。分析楼市房价的走向，自然离不开分析供求关系。正如笔者在《供不应求是房地产天大谎言》中分析：如果从静态的数据来看，楼市确实是需求旺盛的。然而，需要明白的是，现在房地产市场无非以下四种需求，第一个是投机和投资需求，以预期未来房价上涨收益而决定买房。第二个是升级需求，因为经济条件变化，而产生对更大面积、更好位置和条件住宅的需求。第三是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩，都是基于对房价上涨预期才购房。

　　可以这么说，以09年底的房价来看，市场上的需求大致可以分为三个组成部分：投资性购房、恐慌性购房和刚性需求（升级换代需求分布这三种需求中，三个目的者均有）。以北京通州为例，09年底时候我们针对公司旗下项目客户进行市场分析，大致上三者比例基本相当，还有十分之一的客户难以界定购买的意图。然而，当时通州楼盘均价不过1.4万/平方米，按100平米房子计算，140万总价的房子首付30%为42万，月供6300元（按7.5利率计算），大部分工薪阶层两口之家还能承受得起；可是按同一项目，在新政前通州房价已经到2.5万元/平方米，该套房屋总价高达250万元，按新政核算，首付达到125万元，而月供9341元，普通工薪阶层又如何能够购买得起？所以，当通州房价上涨到25000元/平方米之后，北京的工薪阶层已经完全无力承受房价。

　　北京市统计局刚刚公布数据，一季度，四环路以内商品住宅期房销售均价为32809元/平方米，四至五环路销售均价为18724元/平方米，五至六环路销售均价为13518元/平方米，六环路以外销售均价为11090元/平方米。考虑到统计局数据体现的是一季度全北京的平均值，而同期4月房价相比1月北京涨幅至少为30%，北京扣除少数远郊，其房价已经不是工薪阶层所能承受。

　　所以，当北京房价涨到4月新政出台之前的水平时，市场上已经没有刚性需求，唯一剩下的两类需求基本上是投资性需求和恐慌性升级换代需求，首次刚性需求基本上已经所剩无几。

　　对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。