本次政策出台更多的意义在于抑制投资客和短期炒家的进入,但是从市场的实际成交特征来看,为了博取较短的周转时间和较大的利润空间,很多炒家都放弃贷款方式,直接使用全款购房,进行短炒快炒,贷款政策的调整很难对这部分客群达到成效。

　　一石激起千层浪。严厉的调控措施已使人们对于楼市的预期发生转变。有业内人士预计,3个月后,市场需求的大幅萎缩将成定局,开发商不得不客观面对后市乏力的事实,“今年将又是一个地产行业的寒冬”。

　　然而,让业界担忧的是,提高二套房首付、利率标准,将大批改善型需求等同于投资、投机需求对待,将使改善型需求购房者在本次调控中受到巨大影响。

　　“根据目前国际国内经济形势分析,我认为,如现在这般的房贷紧缩是不可能持久的,因为在现在这种房贷紧缩状态下,楼市成交量必将急速进入凝冻状态。这种状态一旦持续,肯定会让实体经济、地方财政和金融系统不堪忍受。”房地产高级经济师章林晓对记者表示,按照目前国际、国内经济社会发展态势分析,此轮严格的房贷紧缩政策可能不会实施超过6个月。

　　4月22日凌晨,任志强一纸万言书炮轰楼市新政,这篇洋洋洒洒的博文强调了一个中心思想——恶性干预将遭市场报复。

　　虽有网友评论任志强“王婆卖瓜”,但一旦政策放松,市场将再现报复性反弹确是很多业内人士的担忧。

　　错杀改善型需求？

　　“这次国家连续出政策对谁影响最大？”在某门户网站开展的调查中,针对这一问题,近五成被调查者选择了投机倒房者,四分之一多的人选择了普通购房者,而选择开发商的人最少。

　　由此可见,大多数人希望打击炒房者,但是新政亦是双刃剑,对自住或改善型住房需求者也带来了不小的影响。对于投资/投机者、改善型需求、首套房刚需这三类典型人群,新政影响程度亦各有不同。

　　“新政的最大受益者是购买90平方米以下房子的首次置业者,因此对房价的抑制作用是肯定的,有些地方甚至还可能出现小幅下降。”中国指数研究院院长莫天全指出。

　　主流观点认为,从近期市场反应来看,新政起到了抑制投资、投机性购房需求的作用。但事实上,有相当数量炒房客并不惧房产新政,他们从来不相信北京的房价在近几年会下跌。

　　据我爱我家分析,本次政策的出台更多的意义在于抑制投资客和短期炒家的进入,但是从市场的实际成交特征来看,为了博取较短的周转时间和较大的利润空间,很多炒家都放弃贷款方式,直接使用全款购房,进行短炒快炒,贷款政策的调整很难针对这部分客群达到成效。

　　“新政对新入市的炒房客会产生不小影响,但对于长期在楼市浸淫的职业炒手来说,冲击很小。”一位房地产研究人士接受记者采访时表示,受打击最大的事实上是那些手里有点资金,想改善居住环境的改善型购房者,比如那些想把小房子换成大房子的人、那些想给子女买房结婚或给老人买房安置的人。

　　我爱我家统计数据显示,目前北京二手房市场上改善型购房占购房人数的65%。

　　有业内人士算了这样一笔账,以申请20年贷款100万元二套房贷为例,按之前规定的8.5折贷款利率计,申请人每月须还本息6626.66元,20年利息总负担590397.45元;新政后,实际利率按基准利率1.1倍执行,申请人每月须还本息7475.76元,20年利息总负担为794182.79元。两者对比,购房者每月增加偿还本息约850元,20年累计利息总负担差额约20万元。

　　据荧灿地产统计,目前已经签订购房合同但未办理贷款手续的二手房客户,占总成交量的三成。其中,因为新政策凑不足首付的购房者违约占整个二套房成交比例的5%~8%。

　　有业内人士指出,此次调控力度过猛,可能错杀了部分改善型的有效需求。“相较而言,当前高房价所积累的民怨、金融安全、经济结构转型等系列问题更突出、更紧迫,两害相权取其轻,因此即使错杀也只有暂时不予以考虑,视具体情况再行微调。”上述业内人士说。