当前，供应结构不合理、别墅项目大量存在已是众人皆知的问题。让人疑惑的是，为何别墅项目“越限越多”？

　　“的确，近几年国家都在强调禁批别墅用地，然而这里有一个界定的问题，此前禁批土地的别墅与我们现在所说的别墅是不一样的。”王阿忠表示，2003年国土资源部紧急通知停批别墅用地，其时，别墅的定义为“独门独院、两至三层”，也就是所谓的独栋别墅。其他非独门独户独院的联排、叠拼别墅等则被为高档住宅。

　　然而，国土部此前的界定让业内人士感到不合理。除了独栋别墅，联排、叠拼等被认定为住宅的项目实际上也存在土地浪费等问题，此外，原来的界定也不明确，存在很大漏洞。

　　“现在别墅项目那么多，不少项目甚至是独栋别墅，‘禁止别墅用地审批’成了一纸空文，关键就在于政策不明晰，缺乏可操作性。”地产专家刘福泉表示。在包括刘福泉在内的业内人士看来，政策表述含糊、界定不清使得政策在地方执行过程中容易走样。

　　据介绍，目前市场上两栋独栋别墅之间加上一个装饰用的回廊就宣布这是“联排”；联排别墅之间用加厚的两堵墙区隔，并“赠送”大面积“公用”草坪也就行了“独栋”之实；独立三、四层的“花园洋房”打包出售也满足了市场上对“独栋”的渴望……类似的“擦边球”屡见不鲜。

　　对此，王阿忠表示，国家重新定义别墅，就是要针对容积率、套型、面积、楼层等条件，予以详细明确的规定，使得“禁地令”更具可操作性，提高政策的执行效果。“不管是从集约利用土地的角度出发还是基于防止税收流失考量或是遏制房价过快上涨，都必须把市场上所有的别墅类型都纳入监管，把‘别墅风’压下去。”

　　在土地出让方式上做文章

　　在采访中，业内人士表示，重新定义别墅，并进一步采取严厉土地控制政策并不能从根本上遏制“别墅”现象。

　　“因为建别墅是暴利。别墅项目的建安成本低，而且相对于普通住宅项目，别墅项目不需要什么商业配套，开发商还可以宣称是所谓正宗田园生活。”谈及于此，王阿忠半开玩笑地表示。

　　这一说法，却获得不少业内人士的赞同。有业内人士表示，由于地价不断上涨，加上建安成本以及较长的建设周期，开发商面临的压力也很大，而高企的房价、观望气氛浓厚的市场也让开发商感到担忧。这时候，只需要偏远的地块、低廉的建安成本、较短的建筑周期、较高的单价、丰厚的利润、资金实力雄厚的目标客户，所有的这些都会勾起开发商对别墅的“向往”。

　　对此，业内人士给出的解决方案是，在禁止别墅用地审批的同时，改变目前土地出让的招拍挂模式，改变“价高者得”的做法。“土地资源有限，土地拍卖过程中，开发商的争夺必然不断推高地价，高地价就决定了项目开发豪宅化甚至别墅化。”王阿忠告诉记者，此前福州五四北某地块的高价让开发商打了退堂鼓，最后通过允许其建部分“别墅”才成功“安抚”了开发商就是一个典型的例子。

　　据介绍，今年起不少地方试行土地出让“综合评标”模式，即综合考量开发商实力、土地价格、开发项目设计、定价以及开发商后期运作能力等，就是一个很好的方式，既可避免地价推高房价，又综合考量了经济效益与社会效益。然而，业内人士同时提醒，“综合评标”方式还不成熟，地方政府在具体操作过程中要做到公平、公正、公开，相关制度要规范，避免“协议”、“内定”事件的发生。“土地出让，要有标准，要有制度，要讲求游戏规则，避免成为寻租的途径。”陈国旺表示。