3、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上。

　　2009年底以来份一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降,一些城市甚至呈现出供不应求的局面,上海去化周期已降到 1.6 个月。针对短期供应不足的现状,开发商加大了房地产开发投资,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,提高32.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.0%。长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%,去年全年则是下降18.9%;完成土地开发面积1567万平方米,同比下降40.8%,降幅较前期已有较大程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。

　　4、2010年以来政府对房地产抑制意图明显,优惠适度收紧。

　　2009年很明显表明,房地产业已成为中国经济的"直接命脉"。200年12 月中央经济工作会议再次定调,2010 年继续实行适度宽松的货币政策,这对行业利好。目前2010年一季度部分优惠政策依旧延续,虽然部分优惠政策已经收紧,但执行力度不足,但2010年下半年将会适度收紧,但仍以宽松基调为主。

　　5、供小于求形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比小幅下跌

　　随着09年四季度销售火爆,重点城市商品房库存逐渐步入下行通道,随着房地产市场的投资稳步加大,以及新项目开盘预期,可售量呈逐月增加态势,供小于求形势略有缓解;房价方面,多数城市2010年一季度同比小幅下跌,虽然较大部分房价的下降以优惠、折扣、曾送等形式出现,但小幅下跌以见明显,下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎,定价较为理性,营销策略上多倾向于主动优惠促销。

　　三、短期房地产行业风险分析

　　1、2010 年一季度,二、三线城市房价受2009年一线城市火爆房价的波及,房价也有较大幅度的增长,房价收入比、月供/收入开始恶化并直逼一线城市,这势必引发政策的超预期调控。

　　2、2010 年以来,房价大幅上扬抑制市场需求,市场重回 2008 年的有价无市状态预期的可能更加明显。

　　3、2010 年加息预期强烈

　　2009年11 月份以来,澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变 08 年以来所实行的低利率货币政策,开始相继收紧货币宽松政策先后加息,这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。美国多位经济学家表示,2010年美国加息周期预计发生在第三季度,由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制,所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。

　　加息的一个目的是抑制通胀。2009年以来,中国经济增速逐步加快,经济社会加息的另一个意图,便是抑制资产价格的过度膨胀,而平抑房价正是其中的重要部分。从楼市供给来看,银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升,这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。