房地产市场的迷魂阵越来越多，成交不断减少的背后却没有迎来房价如期下降。以豪宅为例，记者深入调查北京、深圳、上海、杭州等地豪宅市场，在1、2月份刚刚出现成交回落的迹象，3月份即重现升温苗头，杭州竟然重现半夜排队抢购豪宅的局面。业内担心，1、2月份的市场低迷虽有买方观望的原因，某种程度上也可能是由于开发商捂盘惜售。而开发商对市场的操纵更憋足了升值预期，导致房价居高不下。

　　权威消息称，中央各相关部委正在密集调研楼市，做下一轮调控的政策准备。但专家认为，如果调控政策针对性不强或只做表面功夫，市场很可能朝政策预期的反方向前进，新一轮房价“堰塞湖”不可避免。

　　有效供给不足导致豪宅“假降温”

　　根据上海一家房地产机构的数据，1月份，上海单价6万元/平方米以上的豪宅项目成交量仅为去年12月的36%，2月成交量则环比1月又减少50%以上。其中，今年1月就已经拿到预售证的御涛园网上报价高达8万元/平方米，比周边别墅售价高出一倍。但项目至今无人问津。

　　但根据记者的多方了解，各地豪宅市场不仅未真的就此进入冰冻期，近期反而出现回暖。这一迹象不可避免地会带动新一轮房价上涨预期，需要引起市场高度关注。

　　上海豪宅市场的一个现象是有效供给不足。就以上文提到的御涛园为例，根据记者了解，虽然1月即拿到预售证，但开发商计划开盘时间却是今年4月。在“无人问津”的表面背后，是开发商有意无意的捂盘惜售。“到4月时，政策形势基本明朗，楼市回归旺季，很多开发商都准备在那时候推出新盘。因为刚性需求积蓄了数月，价格只会涨不会跌。”一位房地产业内人士称。

　　豪宅单价仍一路走高

　　开发商捂盘以及豪宅价格只涨不跌的还有北京、深圳等地。北京中原地产李文杰告诉记者，在刚刚过去的上周末（3月20、21日），北京一、二手房成交热度明显回升，并已经达到去年年底的最高水平。很多二手门店重新出现排队签约的场面。

　　李文杰介绍，和普通商品房比，北京豪宅成交量确实没有那么火爆，但主要原因是供给紧张。“很多开发商看好后市，所以都放缓推盘速度。这导致成交量不高，但房价肯定是只涨不跌。部分楼盘年初以来的涨价幅度已经达到20％。”李文杰称。

　　罗翠莲介绍，深圳同样存在豪宅有效供给不足的局面，而豪宅价格却从未松动。以东部华侨城为例，近期，东部华侨城天麓八区成交数套豪宅，最高成交单价超过14万元/平方米，这在上海、北京等地均属超豪宅价格。而去年同期，东部华侨城其他区域的别墅单价只有7至9万元/平方米。单从天麓六区看，其均价也从去年8月的5.2万元/平方米上涨到了目前的8万元/平方米。