寒流来袭，二手房买卖市场火爆非常，“趁热打铁”如何让手中房产创造最大价值？手里有闲房，出租出售哪个更划算?“买卖博弈”，通过哪些途径可以把房子卖出去？如何把房子卖个好价钱？

　　“如果有富余的房产，一定要把它卖掉”

　　资深房地产经纪人龚虎认为如果有富余的房产，一定要把它卖掉。卖掉已有房产的有两种类型，多数为不满现有居住环境改善型的业主，还有一些是投资型业主。对于北京贷款买房的投资型业主，我认为两年最少得有500%的资金回报率卖得才比较合适。打个比方，两年前付30万首付买的房，现在最少应该收回一百万。龚虎说：“如果说你已经有多余的房子的话，一定要把它卖掉，或者目的是改善住房、或者投资，如果是贷款买房，如果是两年以前买的房。拿北京来说，最少得有500%的回报率。” “假如说你当时是30万首付，我觉得你现在最少最少能收回来的话，有一百万左右，你可以拿这一百万买三套小户型的，或者拿这一百万买两套小户型的，我觉得是起到一个杠杆的作用。”

　　对此，资深房产经纪人龚虎还考虑未来房价走势。龚虎根据多年的房地产从业经验认为，未来十年房价呈上涨趋势，龚虎说：“这十年之内，大势还是往上涨。”龚虎指出如果把房产当成股票做长线投资，还要考虑未来房价的增幅。龚虎建议做长线投资的业主，要考虑十年之后房价的增值速度。如果未来十年之内房价呈上涨态势，那么十年之后可能房价往下降，那时的增速和幅度就没有前期那么快。

　　多余的房子是出售还是出租，还要参照业内“房子增值规律”。据另一位资深房产经纪人刘冬根据从业经验，引申出“房子增值规律”。刘冬解释说：按照房地产行业分类，房龄0~3年定义为新房，3~5年定义为次新房，房龄超过5年的，就属于旧房了。从以往经验来看，0~3年的新房升值空间最快，涨幅也最明显。对于这类房产卖比出租更合适，因为现在不比前几年，4、5年前买房价格比较低，如果出租收益率还算比较高，可能达到6%、7%，但是近期买进的房子，房价本身就比较高，租就很不合算了。现在北京的租售比1：600，早已远远偏离国际正常比值1：300。

　　“出售pk出租，关键是获取最高投资回报率”

　　富余房产选择出售还是出租，关键是获取最高的投资回报率。在节目现场主持人李南用一个例子来计算收益率。比如说您有一套05年买的75平米两居室，总价70万，现在市场股价140万，如果出租，收益有两部分组成，租金回报和房价上涨回报，预期租金回报率2.57%，预期房价增长率10%，那么出租的年预期收益率应该是12.57%，如果出售预期年收益率又是多少呢？