指导性规划意见可能不再写入竞价卖地材料，暗标竞价出让制度也在考虑之中

　　“地王”是个“光环”但也是个“魔咒”。

　　于是，当一次没有突破“控制性规划”的“规划调整”附加于北京昔日“地王”——广渠路15号地之上时，“技术问题”便演化成了一场“风波”，被北京市规划委否决的命运，尽管意料之外，但亦情理之中。

　　纪录从来都是用来被打破的。广渠路15号地块的“地王”身份，也早已是半年前的往事。然而，当地王纪录被频繁刷新之时，就连地方政府也开始考虑土地出让方式的“未来”——与其说这场“风波”系由“调规”而起，还不如说因其“地王”身份而起，对于同样倍感压力的地方政府而言，“地王”成为“魔咒”也不是他们愿意看到的结局。

指导“边界”

　　一道常规考题的答案，却令大多数答题者感到意外——在春节前北京市规划委否决广渠路15号地块规划调整的申请之前，业界没有人猜到这个答案，因为广渠路15号地块的开发商——中化方兴——所提出的，仅仅是一个没有突破“控制性规划”的规划调整申请。

　　“北京市规划委没有通过我们的申请，我很遗憾，但作为开发企业，我们必须遵守政府的这一决定。”说到此处，曾飞的表情多少有些严肃，语气明显放慢许多，他的身份是中化方兴综合部的副总经理。

　　实际上，中化方兴所提出的仅是一次技术性的规划调整，这一点，就连北京市规划委的专家，也不能否认，尽管他慑于自己的半官方身份而不愿透露姓名，但他还是向记者表示，地块规划共有两类，一类是控制性规划，由政府给定，目的是为了与城市总体规划对接，开发者不得突破。另一类则是指导性规划，在控制性规划的范围内，这种规划并无限制性。

　　“广渠路15号地的规划调整申请就是后一类，虽然他的申请调整了局部的高度，但是总的容积率没有突破。”他说，也正是出于这样的逻辑，大部分业界人士都认为，申请被批准的难度不大。然而，结果却出乎意料。

　　曾飞和他所供职的中化方兴显然有心理准备，所以在终裁之后表现得仍然平静。曾飞告诉记者，广渠路15号地的“进程”将按照政府有关规定的程序进行，不会因为规划调整的被驳回而受到影响，他还解释说，提出调整规划的申请就是为了做出品质更高的项目，既不增加面积，也不增加可售房源的套数。

　　一切的争议，都源于中化方兴是否能够调整政府的“指导性规划意见”。“我们一般都把指导性的规划意见就看做是限制性的规划条件，尤其是在这种指导意见写入竞价卖地的材料当中的时候，没有人纠结这个指导的‘边界’，谁都知道那是自找麻烦。”北京一位国企开发商的总经理解释道。

　　恰是在广渠路15号地的“指导性规划意见”中，这块土地被“指导”为了“矮胖”的建筑群，而中化方兴的努力，是在不改变控制性规划的前提下，把她变成“瘦高”的建筑群。

　　前述接近北京市规划委的人士称，15号地块申请调整规划引发的讨论，已经引起了北京市分管市领导的关注。一位分管市领导曾对相关部门表示，为了避免以后再引发类似的问题，指导性的意见，就不要写入竞价卖地的相关材料中。言外之意，最无争议的控制性规划指标，将有望成为唯一的规划指标。