这位负责人表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确定的一项制度，运行到目前这个阶段，想在一个地方做一些检验，试点取消预售制度，看看对房地产市场会带来什么影响。如果取消了这项制度，房地产开发建设就难以进行，那么说明这项制度还没有到取消的合适时机；如果取消对房地产开发建设没什么影响，那就应该考虑这项制度是否有必要继续存在。

　　在这位负责人看来，商品房预售制度与当前公众反应强烈的高房价并没有直接关系，但开发商还没有建好房子就开始卖，确实让公众觉得不舒服。

　　商品房预售制度始于1994年，当年出台的《城市房地产管理法》第44条、45条出现了“商品房预售”的字眼。

　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，新的住房制度正在酝酿形成，发展商品房市场是基本的思路。

　　“这个时期国家对商品房市场还没有经验，开发商一哄而上，但资金不足，实行预售制度就是为了解决房地产开发建设的资金难题。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海说。

　　由于这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，使得开发商的资金能够迅速回笼。这项制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。

　　但这项制度导致的问题也逐渐显现。

　　从商品交易方式上看，房屋未建成就销售，购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解，即使交房时有问题多数也只能被迫接受；从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题，楼盘就可能烂尾，但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供，开发商的风险转移给了购房人。

　　由于资金已经通过预售回笼，开发商没有了销售、资金的压力，捂盘囤房成为可能。

　　有人曾总结了商品房预售的若干宗罪，认为这项制度对消费者不公平，也造成了房地产市场的泡沫。

　　“在我们接手的商品房纠纷案件中，几乎所有纠纷都是因为商品房预售制。”北京市京华律师事务所律师徐斌告诉记者。

　　在徐斌看来，商品房预售制度导致购房人看不到房子就交钱，一旦房子出现问题，往往又没有足够的惩罚开发商的措施。

　　“上海倒楼事件就是一个典型的例子，消费者已经买了房子，但这个房子没有建成就倒了，购房人该怎么办？”徐斌说，在我国目前的法律框架内，对开发商的惩罚措施不够，往往会因为预售制度出现一些奇怪的案件。原本30万元的房子建成后很可能价格已涨到了80万元，这个时候有些开发商就会违约不卖给原来的购房人，打官司最多只能获得两倍的赔偿，开发商依然获利。

　　完善监管能否堵住预售制度漏洞

　　商品房预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险，同时，这项制度也对银行的信贷造成了不小的冲击。

　　2005年，人民银行发布报告，称“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”，建议取消商品房预售制度。

　　面对央行的建议，原建设部新闻发言人作出了不能取消的回应。

　　在房价不断上涨的过程中，商品房预售制度的欠缺日益引人关注。在每年的两会上，都会有取消这项制度的提案或建议。

　　“如果取消预售制，房价会暴涨。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉记者，如果南宁市取消这项制度，南宁人买房会受影响。因为没有了这项制度，开发商会因为资金的问题退出南宁的房地产市场，没有了供应，价格会大涨。

　　在董藩看来，预售制度存在的基础是供应短缺，老百姓担心买不到房子才愿意提前交钱。预售放大了投资的规模，极大促进了住房的供应。由于资金很快回笼，开发商可以用1亿元资金去做五六亿元的项目，如果取消这项制度，1亿元资金只能做1亿元的事，那么开发商就没有那么多的钱去建那么多的房子，这对住房的供应是很大的打击。