在业界看来，房地产“泡沫”一说虽然被广泛使用，然而“泡沫”本身却是概念不清的一词，因此也极易引起经济学家的争论。针对房地产是否存在泡沫、政策密集出台下明年房价究竟是续涨还是下跌等热点问题，记者近日采访了三位知名经济学家。

        鲁政委：泡沫仍在正常范围

        兴业银行资深经济学家鲁政委表示，今年上海和深圳楼市出现了一个新现象，几年前上海汤臣一品的房屋卖不动，但是今年， 比它更贵的星河湾被一抢而空，说明目前的楼市已经出现了和以往不同的趋势，因此房地产泡沫还处于正常范围内。

        对于明年楼市，鲁政委指出，地产商会不会降价，取决于需求方买不买和房地产商资金链是否紧张。今年以来，房屋定金和预付款的比率上升非常快，这表明下半年成交量的下降并不是因为没人买，而是因为没东西卖;至于房地产商资金链，今年房地产商资金来源增速要高于地产投资增速，且最近大的银行还在给一些龙头地产商授信，因此明年大部分时间地产商资金链不会太紧张，他们没必要降价。

        对于房产投资，鲁政委表示要警惕在二三线城市买房，虽然在明年短期内二线城市的房价因为基数较低，涨幅要比大城市更高，但在更长时间段，投资中小城市是不安全的。此外，买二三线城市的地产商股票也不安全，因为信贷额度一紧，银行将首先支持地产龙头企业，小地产商将变得很脆弱。

        孙明春：泡沫迹象已经出现

        野村证券中国首席经济学家孙明春认为，2008年楼市之所以出现价格调整，是因为存在明显的供大于求的问题，但是从长期看，巨大的城镇化进程、巨大的需求提升、快速持续的收入增长，还有抵押贷款融资不断渗透等因素，都可在中长期内支撑市场。

        据孙明春的预计，如果以2008年开始为起点，那么全国平均住房价格可能会从顶峰下跌20%，但 跌幅不会超过30%，因为在出现这样的跌幅之前，政府应会采取一系列的措施。此外，楼市调整的时间也不会超过三年。

        事实上，随着宏观环境今年以来发生改变，2008年开始的楼市调整幅度仅仅从高峰下跌了7.2%，进入今年以来，市场开始出现惊人回暖。孙明春指出，目前的回暖主要是中国大规模刺激计划的结果，在需求提升的同时，投机性的购买同样得到了刺激。在孙明春看来，房地产市场的泡沫迹象已经出现，考虑到宽松的流动性可能会进一步延续，泡沫是难以避免的，并且只会越来越大，甚至可能超过2007年。