记者调查

开发商应对有招

预售从严执行难

　　《通知》之下，福州楼市如何应对，成为房地产界共同瞩目的话题。记者在调查采访中发现，目前关于预售制度的执行，存在不少行业潜规则。

分批申请预售证 营造“饥饿营销”

　　记者从房地产交易登记中心预售科了解到，福州的商品房预售许可证的申请并未对申请规模做严格限制，只要证件齐全，工程进度达到总层数的五分之一即可以申请办理商品房预售许可证，预售许可证是可以分期分批申请的。

　　换句话说，申请预售证的主动权掌握在开发商的手中，即便是申请了预售许可证，按规定10日内开盘，开发商的捂盘惜售手法也挺多样化的。

　　一方面，开发商可以通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，造成房源紧俏的现象。另一方面，开发商可以利用价格杠杆，分幢或分期提供房源给市场，根据销售情况来决定后期房源的定价。如果资金充足，可以通过涨价方式控制，高房价自然就把很多人挡在了“房”门外。这已形成房地产销售的潜规则。

　　据调查，目前很多楼盘每次开盘供应量都很小，往往一抢而空，而等到下一批开盘时，却发现销售价格已经上了一个台阶，业界俗称“饥饿营销”。因此，开发商“分批上市”的“饥饿营销”法导致的一个后果就是——区域房价随之也不断抬升。

公开每套房源价格 暂无执行通知

　　据记者不完全统计，福州几乎所有的楼盘都有采取先期价格保密进行“蓄客”、VIP客户“先期登记”、早期客户介绍新客户进行优先“内部认购”等办法售房。

　　价格是购房者最关心的问题之一，而价格最终是怎样定下来的呢？除了依据市场数据外，登记客户的数量也直接影响到最后价格的公布。而价格采取开盘前的保密，实则是为最后开盘时的定价留下时间，尤其是涨价的空间。

　　“目前房屋预售情况可以从房地产交易登记中心的网站查询到，但是公示中往往只显示预售房的均价，具体到每套房屋的价格，普通购房者并不能查到，而网站中所显示的价格往往要低于实际的出售价格。”据业内人士介绍，这次《通知》中明确表示“不得进行内部登记，要求严格按照申报价格，明码标价对外销售”，其实这也是对价格透明的一次挑战。

　　但据了解，针对福建省住建厅提出的公布房源价格即“一房一价”的要求，房地产交易登记中心预售科工作人员告诉记者还没接到具体的实施细则的通知。福建省住建厅的相关负责人告诉记者，这段时间住建厅的相关领导都在和各部门召开会议，商讨各项政策的制定和落实。