所有这些，都清楚显示调控目标是“遏制房价过快上涨”。而运用税收、差别利率及土地政策调控，目的应是“稳定房地产价格”。

　　鲁政委认为，未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。

　　而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给;抑制投资和投机需求;规范招拍挂，则降低了土地价格，这些措施将对明年房价涨幅起到一定的遏制作用。

　　但是，由于2010年利率预计仍将维持低位;而且从目前看，各方均预期2010年经济形势好于去年，人们收入预期继续改善。在此情况下，除非强烈预期房价下落，否则居民购房热情仍会较为强烈。同时由于目前供需失衡仍然明显，以及房地产开发商资金充足等诸多因素的共同作用，鲁政委的观点是：虽然在调控政策作用下2010年房价可能会面临更多波动，但总体仍将出现温和爬升。

　　顺利走完城镇化和重化工业阶段期待房地产业健康发展

　　经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。不少人似乎都在为中国经济发展对房地产较大依赖痛心疾首。而实际上这是任何处于快速城镇化和重化工业阶段国家都无法逃避的一个过程。因此，房地产对经济的巨大带动作用，其实并不是我们当前要回避的问题。我们关注的重点应是，如何尽可能延长房地产对经济巨大的带动作用，从而使我们能够顺利走完城镇化和重化工业阶段。

　　在讨论中国房地产业发展前景的时候，日本泡沫经济破灭的教训总会被提及。虽然无法排除货币政策和日元升值等因素或大或小的影响，但日本人口结构和城镇化进程才是其房地产价格最根本的主因。我们发现，在日本土地价格达到高点并破灭的1990年，其大致正是日本劳动人口比例处于峰值、即将进入老龄化的年份。

　　鲁政委认为，人口老龄化意味着城镇化进程的结束，城镇化进程的结束意味着不仅对房地产的新增需求不足，特别是人口出生率的下降甚至意味着现有住房价格的无法支撑。这如同计划生育三十年后我国农村已然出现的不少自然村的消亡。在此情况下，房价的下跌是必然的，而货币政策和国际资本只是在特定时点发生的导火索而已。

　　鲁政委说，如果我们认同人口结构是房地产价格中长期趋势的主导因素的话，依据相关数据推算，我国大约要到2030年劳动人口才能达到峰值。这意味着，我国房地产业还有大约15年至20年的黄金发展期。

　　那么，就让我们一起期待我国房地产业从2010年开始步入一个持续、健康发展的新里程。