双方对簿公堂

　　阿力调查发现，开发商在不少媒体上所作的广告均称“首付4万买两房，首付5万买三房”，他就拿着这些广告诉至法院，要求开发商承担违约责任。

　　阿力提出：开发商在这些销售广告中的内容具体确定，并经他付款承诺，应视为要约。他已对开发商要约作出回应承诺，即超额付款，共付出6万多元。开发商也应将售予他的原套房调成三居室。

　　开发商反驳称：诉争《房屋买卖协议》的签订是双方真实的意思表示，开发商不存在虚假广告的欺诈行为。包括讼争商品房在内的平面图显示讼争房的户型是一房。阿力在签约前已对开发商公示于销售现场包括户型在内的所有资料有全面了解，并予以认可。因此，他在购房前明知该户型是一房而非两房。开发商刊登的售楼广告中，已明确注明“本广告资料仅供参考，首付金额仅限特定客群，不构成任何要约或承诺，具体内容以政府批复及合同约定为准”。可见，该广告不构成要约或承诺，只属要约邀请。

　　开发商认为，阿力在购房协议签订后7日内，未向开发商提交相关材料文件，已构成违约。开发商提起反诉，要求确认双方签订的《房屋买卖协议》于2009年7月6日解除，判令将阿力缴纳的5万元定金归开发商所有。

　　法院详解谁违约

　　仓山区法院经一审审理认为，本案的争议焦点为诉争楼盘广告是要约邀请还是要约。《合同法》中规定：“商业广告为要约邀请。
但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　本案中，开发商发布的销售广告中的“首付4万买两房，首付5万买三房”对购房金额作出具体的说明和允诺，应属要约，但仅对享有优惠的特定客户群体构成要约。阿力无法举证证明其属此特定客户群体，因此该广告内容对阿力不构成要约。

　　当事双方签订的《房屋买卖协议》已对诉争房屋的价款、面积等内容意思表示一致，合同已成立，具有法律效力。签协议前阿力对开发商公示于销售现场的所有资料已有全面了解，并认可。尽管交易时诉争房尚未建成，但阿力作为成年人，根据生活常理即可判断该房屋户型为一户。且开发商提供的经福州市城市规划局图纸审核中心审批的《平面图》也可显示，诉争房屋的户型是一户。因此，阿力关于因重大误解请求法院变更合同的诉求，法院不予支持。

　　阿力未在协议签订之日起7日内提交按揭资料，在庭审结束前也未提交按揭资料和签订电子版《商品房买卖合同》，开发商有权根据当时双方签订的《房屋买卖协议》中的约定，解除双方协议，没收阿力缴纳的5万元定金。

　　法院据此一审驳回阿力的诉请，支持开发商解约和没收阿力5万元定金的诉请。