高房价制约有效需求

　　深圳房地产研究中心认为,今年深圳房地产市场步入快速回升的轨道,但是4月份以后,深圳房地产市场逐渐从回暖走向过热,住房价格过快上涨并超过历史最高水平。

　　从供应来看,截至目前,深圳累计可售一手房375万平方米、3.32万套,仍低于正常时期400万平方米左右、4—5万套的合理供应储备。从需求来看,全市33.3%的住房自有率决定了未来深圳住房潜在需求依然旺盛,但房价上涨较快且长期在高位徘徊,制约了广大普通居民家庭住房消费,无法将潜在需求转化为有效需求。

　　“相比于北京、上海这些老城60%—70%的住房自有率,深圳33.3%的数字说明深圳住房需求率潜力巨大。”深圳房地产研究中心副主任王锋认为,这与深圳常住人口和暂住人口倒挂有关,目前全市4亿平方米的住宅有一半都是在出租。

　　此外,深圳房地产研究中心认为,今年以来部分商业银行放贷较为宽松,尽管促进了自住与改善型住房消费,但也导致投资需求重新抬头,推动了房价上涨；而部分房地产企业不适当的促销和宣传,则夸大了市场供求关系的紧张,并进一步加剧了房价上涨。

　　“由于我市土地资源较为紧缺,人口规模较为庞大,且在实际住房自有水平较低背景下,住房潜在需求较大,使得住房价格面临长期上涨压力。”王锋认为,近几年房价的过快上升,使房价与经济增长和居民收入增长出现较大背离,实际上已经形成今后较长时期的房价透支,并使得房地产市场在近几年一直处于发展不稳定、起伏较大的态势。深圳房价上涨过快,不仅不利于广大普通居民家庭住房消费、改善居住条件,也不利于深圳经济社会的稳定发展和金融安全,政府需要通过加强和完善房地产市场宏观调控,解决市场机制存在的缺陷,促进房地产市场稳定健康发展。

　　政策导向

　　差异化住房金融政策抑制投资型购房

　　王锋认为,在全国宏观经济形势向好但不稳固、国际经济形势何时回暖还无法预测的背景下,继续推进包括住房消费在内的内需增长,采用宽松的货币政策,仍然是国家未来经济政策的重要组成部分。在此基础上,国家推出国四条一方面加强普通住房保障,改善民生,一方面抑制房地产投资和投机性,抑制房价进一步快速上涨。

　　王锋透露,近期深圳市委、市政府及有关部门正在加快研究今后房地产市场调控和住房发展的系列政策。12月7日,深圳市规划国土委员会在官方网站上公示了《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》(征求意见稿)。其中已经包涵了今后深圳房地产市场调控的大量政策信息。

　　针对土地资源紧缺的现状,深圳采取了多种渠道促进住房用地供应,通过年度新增住房用地、旧改用地、存量土地组合供应,增加普通商品住房供应量,王锋表示,2010年深圳开工商品房供应量将达到7.29万套,近一半将从更新用地中获得,其中2.23万套为保障性住房。

　　“只有按套数来控制商品房供应数量才能形成有效住房供应。”王锋表示,深圳为了促进所供应的住房用地形成有效住房供应,提出了控制“套数指标”和实行“住房用地项目手册”制度,要求土地出让合同中明确住房供应的套数,且每宗用地均应建立从“宗地出让”到“竣工验收”的项目全过程监管,以确保计划落实,有效形成未来住房供应。

　　而在抑制投资和投机性购房者方面,“深圳拟制定差异化的住房金融和税收政策。”王锋表示深圳一方面继续贯彻执行国家有关首次购买普通商品住房在税收、按揭贷款方面的优惠政策并严格认定改善型住房的标准,另一方面对首套及改善型住房以外的其他购房行为,严格执行国家有关部门关于贷款首付比例和利率的规定,以遏制住房投资和投机行为。